がけ地での建築のポイント・・・兵庫県「がけ条例」解説

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
  

皆様、こんにちは。
RCギャラリースタッフの吉川です。

今週からまた強い寒波が押し寄せ、
ここ関西でも各地で雪が積もるとの予報が出されています。


関西でも各地で雪が積もるとの予報

雪が積もり凍結した道路は、車も歩行者も注意が必要です。
不要不急の外出は控え、お出かけの際は時間に余裕を持つなど
十分な対策を講じてください。

 

 

西宮や芦屋エリアの山手で土地をお探しの方からよくお話をいただくのが、
「道路と敷地」「敷地と隣地」にかなりの高低差のある敷地での建築相談です。


「道路と敷地」「敷地と隣地」にかなりの高低差のある敷地での建築相談


「敷地が広く、眺望抜群の好立地にもかかわらず、周辺相場よりかなり安い」
こういった土地ではよくあるお話です。

コンクリートや石積み、ブロックなどの土留めの擁壁(ようへき)があって、
一見すると、そのままで建物を建てられそうなのですが・・・

数十年前に造られたこうした擁壁の場合、よくよく調べてみると、
擁壁にひび割れやズレが生じていたり、本来必要な届け出や検査がなされていない
ことがあります。(というか、ほとんどがそうです)


このような道路や隣地と高低差のある敷地を「がけ地」と言います。
兵庫県の建築基準条例の「がけ地」の定義では
「地表面が水平面に対し、30度を超える角度をなす土地」となります。


すでに当社にお声がけいただく前に、仲介業者さんや他の建築会社さんから説明を受けられ
ある程度はご理解されていることが多いのですが、

「木造住宅は建てられないって聞きました」

こんな誤解を持たれているケースもあります。

 

そこで今回は「がけ地」における建築の注意点をご紹介します。


建築に携わる方ならご存知ですが、「がけ地の安全措置」についての記述は
兵庫県の建築基準条例に記載されています。


「がけ地の安全措置」兵庫県の建築基準条例に記載


この条例、よく「がけ条例」とも呼ばれていますが、
みなさんも知っておくと、土地選びの際に役立つと思います。

 

記述は第1章の2(第2条)にあります。
記述は第1章の2(第2条)

要約すると、

「がけ地で建築する場合は、原則としてそのがけから建物まで、一定距離離しなさい」
となります。これは万一がけが崩れても、建物に被害が及ばないようにとの措置です。


要約すると、「がけ地で建築する場合は、原則としてそのがけから建物まで、一定距離離しなさい」ということ


ただし書きの「安全な擁壁」とは、ちゃんと申請や検査を終えた(検査済み)、
もしくは構造計算などで安全性を立証できる擁壁ということです。

 

この離隔距離ですが、結構厳しいのです。

冒頭で取り上げたひな壇状の土地の場合、
敷地と道路、敷地と裏の隣地との高低差は
それぞれ5M近くあります。

ということは、それぞれのがけからの離隔距離は
高さ5M×1.5倍=7.5M以上 
を確保しなければなりません。

 

よほど広い敷地ならクリアできるかもしれませんが、
ほとんどの個人住宅用の敷地では現実的ではありません。

 

そこで実務的に私たちは、第2条の後半部分にある、
「ただし・・・建築物の用途により、安全上支障がない場合においては、この限りでない」
を用いて計画することになります。

 

一つ目はがけに影響のないように、がけの下から30度をなす角度まで基礎を下げます。


「ただし・・・建築物の用途により、安全上支障がない場合においては、この限りでない」①

 

杭の仕様や形状にもよりますが、下図の場合(要協議)もOKでした。


「ただし・・・建築物の用途により、安全上支障がない場合においては、この限りでない」②

 

二つ目は、隣地が高いケースで対応することが多いのですが、
万一、がけが崩れても、建物側に堅牢な壁を設けることで
住人に被害が及ばないようにする考え方です。


隣地が高いケース
建物をがけに近づける場合、がけの中心から1:1.5のラインを引き下げ、
その高さまで「堅牢な壁」を立ち上げることになります。

木造住宅の場合、三和建設では鉄筋コンクリートの基礎を立ち上げて対応しますが、
構造的な考え方も変わりますし、立ち上げたコンクリート部分にも断熱施工が必要で
施工が複雑になり、コストも相応にかかることになります。

住宅会社によっては標準的な納まりから外れるため、対応できない場合もあるようです。

 

そこでおススメしたいのが「鉄筋コンクリート造」です。

木造住宅では複雑な納まりが必要ですが、
RC住宅なら構造体全てが堅牢な鉄筋コンクリート造なので
ほぼそのままでクリアできます。


隣地が高いケース おすすめは鉄筋コンクリート



今回は兵庫県の「がけ条例」について触れてみました。
もちろん敷地毎に固有の条件があって、通り一遍では行かないこともあります。

「掘り込みガレージ付きRC住宅、造成込み○○○○万でできますか?」

同様の事例は多く手掛けていますが、
「やって(図面を描いて積算)みないとわからない」のが本音です。

 

気になる候補地があれば、まずはご相談ください。
鉄筋コンクリート技術者の目で、お応えいたします。


鉄筋コンクリートの家

 

※RCギャラリー西宮に関するブログはこちら
※RCギャラリー西宮 「モデルハウスのご案内」は こちら 

兵庫・大阪で建てる高品質&ローコストのデザイン注文住宅。
「ビルトインガレージのある家」「屋上テラスのある家」「耐震住宅」をRC住宅で叶える。
宝塚・尼崎・西宮・芦屋・神戸の鉄筋コンクリート住宅なら三和建設。