住居が入ったテナントビルの固定資産税は減免されるの?

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

こんにちは。
展示場スタッフの松井です。


現在、大阪市内で
『鉄筋コンクリート造4階建テナントビル』
の建築計画に携わっています。

現在の計画では、
1階:テナント
2階:テナント
3階:事務所
4階:オーナー用事務所
といった構成になっています。

収益ビルの建築は初めてのオーナー様との打ち合わせを重ねていく中で
次のような質問をいただきました。

『3階と4階の事務所部分を住宅にすれば、土地の固定資産税は安くなりますか?』

このようなケースの場合はどうなるのか、さっそく調べてみました。


住宅用地に対する軽減


計画地の敷地面積は約75㎡なので、建物全体が住宅の用途ならば
土地の固定資産税は1/6に減免されます。

大阪市内の土地は評価額が高いので軽減のメリットは大きいと思います。

それでは店舗兼居宅の場合はどうなるのでしょうか?
大阪市のホームページに解りやすい資料が掲載されています。


大阪市のホームページより「特例措置が適用される住宅用地の面積」


大阪市のホームページより「住宅用地の率」


大阪市のホームページより「居住割合」


今回の例で計算してみますと、3・4階部分を住宅とした場合、
居住部分の床面積42.73㎡ ÷ 建物全体の延床面積135.38㎡=居住割合0.315
は4分の1以上2分の1未満なので「住宅用地の率」は0.5となります。

計画地(75㎡)× 0.5 = 37.5㎡が住宅用地とみなされることになります。

昨年度は更地の状態で評価額約2400万円、課税標準額は約1680万円、納税額が約23.5万円でした。
上表の「住宅用地の率」を鑑みると2400万円×0.5=1200万円が6分の1に減免され、
残りの半分は調整措置で70%となります。

1200万円 × 1/6 × 1.4% =  28,000円・・・①
1200万円 × 70% × 1.4% =  117,600円・・・②
①  + ② = 145,600円 

ということで、昨年度の固定資産税と比較すると計算上は9万円程安くなる見込みです。
住宅の比率が高いと、かなりメリットが出てきます。

ただし、建築に際しては「事務所」と「住宅」とでは内装や設備の費用も変わりますし、
収益物件としての立地がいい場所での鉄筋コンクリート造のビルなので、
やはり事務所の方が家賃収入を永く得ることができます。

固定資産税の減免は魅力がありますが、私は「事務所」をお勧めしようと考えております。


※関連記事はこちらから→住宅営業マンがそっと教える「RC住宅の固定資産税」
            
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