おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

こんにちは。
宝塚展示場スタッフの松井です。

宝塚展示場はRC造の建物を主に担当していることもあって、
最近では収益物件（マンション）についてのお問い合わせもよくいただきます。

一から建物を計画したり、優良な中古物件をお探しのケースなど
ご相談の内容はさまざまですが、私が担当するのは新築案件が主となります。

新築なら、土地からお探しの場合と所有している敷地でのご計画があります。

どちらにしても、まずは計画地にいったいどんな規模の建物が建築可能かを調べることから始まります。
今回は私が経験したケースを題材に、その調査について要点を書いてみます。

 
（宝塚市ホームページより）

収益物件に限らず建築を計画する際には、敷地が所在する行政で敷地に関する法規制を調べます。

① どのような大きさの建物が建てられるか？・・・用途地域、建蔽率、容積率、外壁後退など
② どのような高さの建物が建てられるか？　・・・高度地区、斜線規制、日影規制など
③ その他建設費に影響を及ぼす規制　　　　・・・防火地域、準防火地域、接道状況、宅造規制区域、文化財、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    上下水道引込状況など

他にも開発事業に関する条例などの確認も必要となります。

また集合住宅（マンション）を建てる際には、「自動車駐車場附置条例」の確認をおこないます。

駐車場の設置台数は市町村によって様々です。

計画する１戸当りの面積に応じて、設置義務台数が決められており、
行政によっては駅からの距離などに応じて緩和規定を設けていたり、
近隣での確保で敷地内の台数を軽減できることもあります。

賃貸マンションの場合は、駐車台数義務の規定が全体計画のネックになることもあります。
大阪府のとある市は特に厳しくて、一戸あたり１台確保が義務付けされていて、
計画自体が成り立たないこともありました。

ご相談をいただくと、上記のような法規制や現地確認（工事が可能か否か）、
計画地周辺の家賃相場などを調べます。

その上で階数や戸数、各戸面積を踏まえたボリュームプランを作成し、
建設費と諸費用、想定家賃を鑑みて収支計画を進めます。

概略の検討であれば、調査期間を含めて１週間程度でおこなっています。
収益物件のご相談も、ご遠慮なく声を掛けていただければと存じます。

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