「家創り」よくある質問・・・“諸経費”ってどんな費用?

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

みなさんこんにちは。
 RCギャラリースタッフの松田です。

5月も中旬に差し掛かり、良い気候になってきたので、日帰りで和歌山県に行ってきました。


和歌山白浜海岸
 

白浜海岸には毎年のように海水浴に来ていますが、何度来ても良い場所だなと感じます
海水浴のシーズンにはまだ早いですが、初夏の陽気の中、
裸足になって波打ち際を歩く方もおられましたよ。

ピクニックやキャンプ、BBQなど、アウトドアを楽しむにはベストなシーズンになりました。
週末、皆様も出掛けられてはいかがでしょうか。

 

さて本日取り上げるのは『住宅購入時にかかる諸経費』です。


住宅を新しく購入される際、大抵の方はおよその予算を決めておられるはずです。

建築予定地も確保し、想い描く理想の家を建築会社に依頼することになった場合、
各社にプラン作成や見積もりを依頼されるはずですが、
家創りには建築会社が提出する見積もり以外にもかかる費用があります。
これを“諸経費”と呼んでいます。

場合によってはこの“諸経費”が、思いがけず大きな金額になることもあります。
住宅購入の際は“諸経費”を含めた資金計画が必要なのです。

私たちはご計画の相談を受けた場合、建物の金額と併せて
こうした諸経費を含めた総額を「資金計画書」にまとめてご提示しています。


※クリックで拡大します。↓
資金計画書


では、“諸経費”にはどんなものがあるのでしょうか?

 

【 所有権設定(移転)登記 】
土地や建物を元の所有者名義から新たな所有者の名義に変更します。
登記をすることで、法律の上でも所有権を第三者に主張することができます。
もうし所有権移転登記を行なっていない場合、誰かが「その家(土地)は私のものだ!」
と主張しても対抗することができません。
所有権移転登記の手続きはほとんどの場合、司法書士が行ないます。


【 抵当権設定登記 】
住宅ローンを借りて土地建物を取得した際に必要な手続きです。
銀行はお金を貸す担保として、土地や建物に抵当権を設定します。
抵当権設定の日付、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者といった情報が
不動産登記簿に記載されます。
こちらも手続きは司法書士が行なうことがほとんどです。


【 建物表題登記 】
建物を建てると、最初にしなければならない登記です。
この登記をすることによって初めて登記簿が作成され、表題部に物理的状況
(所在・種類・構造・床面積・所有者の住所・氏名)が記載されます。
こちらの手続きもほとんどは土地家屋調査士が行ないます。


【 滅失登記 】
建て替えの場合など、建物が取り壊された際に必要な登記です。
原則は建物を取り壊した日から1ヶ月以内に滅失登記をおこない、
登記簿上にある登記情報を抹消する必要があります。
こちらもほとんどの場合、司法書士が行なっています。


【 不動産取得税 】
都道府県税の一つで、土地や建物を取得した際にかかる税金です。
国の景気浮揚施策として、現在は土地には軽減額、建物には控除額が設定されているので、
新築の場合や家の性能によって軽減措置があります。


【 式典費 】
地鎮祭や上棟式にかかる費用です。
最近では略式でおこなう場合もあります。


【 融資事務手数料・融資保証料 】
住宅ローンを組む際に必要となる費用です。
銀行によって費用は異なります。
お金を借りるには保証人が必要ですが、住宅ローンの場合は保証会社がその代わりとなります。
融資保証料は返済期間や融資額によっても異なり、
支払い方法も金利に上乗せする内枠方式や一括で支払う外枠方式があります。


【 土地・建物・ローン契約印紙代 】
印紙税法では、土地や建物の売買契約、建物の工事請負契約、金銭消費者貸借契約(ローンの契約)の際の
契約書には、額面に応じて収入印紙を貼って印紙税を納めることになっています。
例えば工事請負契約の場合、1千万円を超え5千万円以下なら2万円、
5千万円を超え1億円以下なら6万円の収入印紙が必要です。


【 火災保険料 】
火災、地震、家財などいくつか種類があります。
住宅ローンを組む場合には、火災保険に加入することが義務付けされます。


ざっと、書き出してみましたが、その他にも仮住まいの費用や引越し代、カーテンや照明器具、
家具や家電製品など、新しい住まいで生活を始めるには思いがけず多くの費用が掛かります。


初めて家を建てる際には、スケジュールや全体像が分かりにくいと感じる方が多いはずです。
私たちはそんな方にこそ、できるだけ分かりやすく資金計画書を作ってご説明しています。

どんなことでも結構です。ぜひ私たちにご相談ください。
 

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よくある質問Q&A ~「吹抜の窓はどうやって掃除するの?」

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

ここ数日、日中は暖かく穏やかな陽気が続いていますが、やはり朝晩は花冷えしますね。
お花見はこれからが本番ですが、夜桜見物などは予想以上に冷えることも多いので、
お気をつけくださいね。

先日3/31、関西でも桜の開花宣言がありました。
RCギャラリー西宮の近く、阪急夙川駅周辺の桜もひとつ、またひとつと日々花開きつつあります。


2017.4.1阪急夙川駅周辺桜①        2017.4.1阪急夙川駅周辺桜②


一週間後には満開になりそうです。


鉄筋コンクリートモデルハウス『RCギャラリー西宮』では、
桜こそありませんが、クロモジやイロハモミジなど、敷地内の木々たちが芽吹き始めています。


クロモジの芽吹き        イロハモミジの芽吹き
クロモジの新芽                      イロハモミジの新芽


まるで赤ちゃんの手のひらのような小さな若葉が、春の陽射しを浴びて大きくなろうとしています。

 

 

さて・・・

RCギャラリー西宮には、自慢の見どころがたくさんあるのですが、
中でもリビングの一部に設けられた天井高のある吹抜け空間は、
「とても開放的でいいですね」といった感想をいただきます。


RCギャラリー西宮リビング吹抜窓


でも実際に自分の家に設けた場合をイメージされてか、
「あの上の窓はどうやって掃除するのですか?」
こんな質問をよくお受けします。


そこで、本日は吹き抜け上部や高所にある窓を
実際にRCギャラリースタッフがどんなふうに掃除しているのかを
スタッフの山田がリポートします。


最近では個人宅でも、素人では手に負えない部分や汚れは
お掃除代行業者に依頼される方も増えてきているようですが、
やはりそれなりのコストも覚悟しなければなりません。

RCギャラリー西宮は、メンテナンス用として一般家庭でもよくある
高さ2Mの脚立を常備しているのですが、昇ってもせいぜい窓台付近までしか
手が届きません。


RCギャラリー西宮中庭より高所窓


「さて、どうしたものかな?」

と思案する最中、ホームセンターでいいものを見つけてきました。


ロンググラスワイパー        実物はこちら、ロンググラスワイパー


その名も「ロンググラスワイパー」
ポール部分が伸縮するタイプで、最長5mまで伸ばすことができる優れモノです。
お値段も4000円弱ととってもリーズナブル。

先端部分にはスポンジと水切りワイパーがついているので
屋外側は散水して洗い流し、拭き取ることもできます。

ロンググラスワイパー先

 

室内側では、スポンジ部分に塗れたタオルを巻きつけて拭いてみます。
さて使用感は・・・?


吹抜窓そうじ①


吹抜窓そうじ②


「おおコレいいね! かなりキレイになるやん!」


吹き抜けの天井高さは約5.5m。
ポールは最長で5mですから、手に持って腕を伸ばせば余裕で最上部まで届きます。
これなら脚立に昇ったりしなくても、汚れが気になった時に手軽に窓掃除ができます。


家はメンテナンスがつきものです。
RCギャラリー西宮は実際の暮らしをイメージしていただける
等身大のモデルハウスです。
メンテナンスも清掃も、スタッフの手でおこなっている様子を
これからもお伝えしてまいります。


RCギャラリー西宮吹き抜け
 

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鉄筋コンクリートの家は建てられない?・・・都市計画道路区域内の建築制限

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

こんにちは。
RCギャラリースタッフの松井です。

今回は、私が担当している高槻市内で建設中の“重量木骨”SE構法の家
についてお伝えします。

 

市内中心部にあるこちらの計画地は、都市計画法によって定められた
『都市計画道路』の予定地に該当しています。

『都市計画道路』とは、地域内の円滑で安全な交通の確保、安全な歩行者空間の必要性,
防災性の向上などの観点から、自治体がまちの将来を考えて都市計画法に基づき計画する道路です。

急速にまちづくりが進められた高度経済成長期の頃に決定された計画が多いようで、
現在では計画を実施するのが困難な道路もあって、最近では計画廃止などの見直しも行われています。

都市計画道路の情報は、各市町村の都市計画課でも確認できますし、
最近ではホームページでもご覧いただけます。(下は西宮市の都市計画施設図です。)


西宮市の都市計画施設図


『都市計画道路』の区域内で家を建てる際には、建築物に一定の制約がかかります。


下は高槻市のパンフレットです。
高槻市のパンフレット


パンフレットの記載を見ると『都市計画道路』の区域内では、主な構造部が「木造」「鉄骨造」
「CB(コンクリートブロック)造」などとしなければなりません。

言い換えれば、「鉄筋コンクリート造」の建物は建てることが出来ないのです。

将来、『都市計画道路』整備の条件が整って道路を拡幅する際、
容易に除去できないであろうRC建物は建ててはいけません、ということなのです。


今回、お施主様からの住まいに関する一番のご要望は
『集中豪雨や河川の氾濫で1階部分が水に浸かっても、大丈夫な家を建ててほしい』
ということでした。
計画では1階部分はガレージと玄関が主で、居住空間は2階と3階になっています。


その時、真っ先に思いついたのは「RC造なら水に浸かっても躯体は大丈夫」
でしたが、『都市計画道路』の区域内では残念ながらRC造は建築できません。

それならば、「1階をRC造+2階3階を木造」とした「混構造」はどうなのかと
確認しましたが、こちらも建築は不可との回答でした。

結局、木造か鉄骨造での3階建てしか建築できないかな?と思っていましたが、
木は水に浸かると腐りますし、鉄も錆びてしまいます。

そんな折社内の技術者から、耐震性に優れた“重量木骨造”SE構法を採用し
浸水想定高さまで鉄筋コンクリート基礎を高くする提案がありました。

一般的な木造住宅のコンクリート基礎の立ち上がりは約60cmです。
提案ではこれを人の背丈ほどの1.5Mにするものでした。

さっそく行政の窓口で確認すると、「これなら建築可」とのこと。
これならお施主様のご要望を満たすことができます。


実際の基礎の施工の様子がこちらです。


実際の基礎の施工の様子


主に建物の外周部の基礎高さを1.5Mとしています。
SE構法の場合、専属の構造設計担当が全棟構造計算をおこなって安全性を確認しますので
こうした“規格外”の提案にも柔軟に対応できるのです。


今回の計画では、社内の技術者たちがさまざまな角度から
「お施主様の要望を実現する」ために知恵を出し合いました。

三和建設は今年創業52年目を迎えました。
2017年度、三和建設の経営ビジョンは
「お客様に幸せを届ける住まいづくり、街づくり、三和建設」

これまでもこれからも、一邸一邸真剣に丁寧に、
家創りに励んでまいります。
 

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今さらながら「エネファーム」って?「ダブル発電」勉強会に参加してきました

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

みなさんこんにちは
RCギャラリースタッフの松田です。

先日、三和建設の本社に大阪ガス株式会社の方々にお越しいただき、
「ダブル発電」の勉強会をおこなっていただきました。

みなさんは「ダブル発電」はご存知ですか?
かくいう私も、うまく説明できない程度なので参加してきました。


「ダブル発電」の勉強会


「ダブル発電」とは、家庭用燃料電池の「エネファーム」と「太陽光発電」を
組み合わせた経済的で環境にもやさしいエネルギースタイルです。

 


「エネファーム」は大阪ガスさんの商品なので、CMを見たり、聞いたりして
名前はご存知の方がほとんどだとは思います。
それでは「エネファーム」が実際どういったものなのかをご説明します。


大阪ガス エネファーム


エネファームは、これ1台で電気とお湯(給湯・暖房)をエコに創る商品なのです。

天然ガスから水素を取り出し、酸素と化学反応させることで発電し、
その発電時に出る排熱を利用してお湯を作ります。
こうすることでエネルギーをフル活用し、電気代を削減できるシステムなのです。


天然ガスから水素を取り出し、酸素と化学反応させることで発電


大阪ガスの担当者曰く、
天然ガスは他の燃料に比べて効率よく水素を取り出すことができ、
取り出した後のCO2排出量が最も少ない、理想的な燃料なんだそう。


標準的な4人家族を想定した、シミュレーションでは、
電気とガスを併用してお使いの家庭に比べて、エネファームを導入した家庭の方が、
年間10万円程お得になっていました。


標準的な4人家族を想定したシミュレーション


ガスをたくさん使用しているので、ガス料金は上がりますが、
発電した電気で家庭内の電力消費はほとんどまかなえるため、電気料金はグッと下がります。

また今なら民生用燃料電池導入支援事業として、エネファームを設置すると補助金が支給されます。

平成28年度は1台につき、最大で19万円でしたが
引き続き平成29年度も同額が支給される予定とのことです。

加えて各市町村からの補助金が支給される地域もあります。
阪神間だと、平成28年度は西宮市で一台あたり5万円、芦屋市でも4万円が支給されていました。

いいことづくめに見えるエネファームですが、
・製品価格が高い(100万超)
・寿命が短い(メーカー曰くとりあえず10年※その後は点検結果次第)
・海外輸入がほとんどの天然ガスは、輸入価格の高騰でガス料金が上がる可能性あり
といったことも考えていかなければなりません。


このエネファームと太陽光発電を組み合わせたものが「ダブル発電」です。

太陽光パネルの搭載KW数によっては、初期費用は200万以上かかりますが、
毎月の光熱費は下がるので、床暖房などでガスをたくさん使用されるご家庭では
メリットが出るとされています。

近年、エネルギーの重要性が改めて認識され、
分散型エネルギーシステムやエネルギーの有効利用が求められています。

国は、
「2020年までにハウスメーカー等の建築する注文戸建住宅の過半数で
ZEH(ゼッチ)(※1)を実現すること」
を目標とし、普及に向けた取り組みを行っています。

※1 ZEH(ゼッチ=ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)
住宅の高断熱化と高効率設備により、快適な室内環境と大幅な省エネルギーを同時に実現した上で、
太陽光発電等によってエネルギーを創り、年間に消費する正味(ネット)のエネルギー量が
概ねゼロ以下となる住宅。

家を建てている私たちも、単に建物を供給するだけではなく、
こうした設備機器も取り入れながら、よりエコで経済的、快適で安心できる住まいを、
創ることが大切だと感じました。
 

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がけ地での建築のポイント・・・兵庫県「がけ条例」解説

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
  

皆様、こんにちは。
RCギャラリースタッフの吉川です。

今週からまた強い寒波が押し寄せ、
ここ関西でも各地で雪が積もるとの予報が出されています。


関西でも各地で雪が積もるとの予報

雪が積もり凍結した道路は、車も歩行者も注意が必要です。
不要不急の外出は控え、お出かけの際は時間に余裕を持つなど
十分な対策を講じてください。

 

 

西宮や芦屋エリアの山手で土地をお探しの方からよくお話をいただくのが、
「道路と敷地」「敷地と隣地」にかなりの高低差のある敷地での建築相談です。


「道路と敷地」「敷地と隣地」にかなりの高低差のある敷地での建築相談


「敷地が広く、眺望抜群の好立地にもかかわらず、周辺相場よりかなり安い」
こういった土地ではよくあるお話です。

コンクリートや石積み、ブロックなどの土留めの擁壁(ようへき)があって、
一見すると、そのままで建物を建てられそうなのですが・・・

数十年前に造られたこうした擁壁の場合、よくよく調べてみると、
擁壁にひび割れやズレが生じていたり、本来必要な届け出や検査がなされていない
ことがあります。(というか、ほとんどがそうです)


このような道路や隣地と高低差のある敷地を「がけ地」と言います。
兵庫県の建築基準条例の「がけ地」の定義では
「地表面が水平面に対し、30度を超える角度をなす土地」となります。


すでに当社にお声がけいただく前に、仲介業者さんや他の建築会社さんから説明を受けられ
ある程度はご理解されていることが多いのですが、

「木造住宅は建てられないって聞きました」

こんな誤解を持たれているケースもあります。

 

そこで今回は「がけ地」における建築の注意点をご紹介します。


建築に携わる方ならご存知ですが、「がけ地の安全措置」についての記述は
兵庫県の建築基準条例に記載されています。


「がけ地の安全措置」兵庫県の建築基準条例に記載


この条例、よく「がけ条例」とも呼ばれていますが、
みなさんも知っておくと、土地選びの際に役立つと思います。

 

記述は第1章の2(第2条)にあります。
記述は第1章の2(第2条)

要約すると、

「がけ地で建築する場合は、原則としてそのがけから建物まで、一定距離離しなさい」
となります。これは万一がけが崩れても、建物に被害が及ばないようにとの措置です。


要約すると、「がけ地で建築する場合は、原則としてそのがけから建物まで、一定距離離しなさい」ということ


ただし書きの「安全な擁壁」とは、ちゃんと申請や検査を終えた(検査済み)、
もしくは構造計算などで安全性を立証できる擁壁ということです。

 

この離隔距離ですが、結構厳しいのです。

冒頭で取り上げたひな壇状の土地の場合、
敷地と道路、敷地と裏の隣地との高低差は
それぞれ5M近くあります。

ということは、それぞれのがけからの離隔距離は
高さ5M×1.5倍=7.5M以上 
を確保しなければなりません。

 

よほど広い敷地ならクリアできるかもしれませんが、
ほとんどの個人住宅用の敷地では現実的ではありません。

 

そこで実務的に私たちは、第2条の後半部分にある、
「ただし・・・建築物の用途により、安全上支障がない場合においては、この限りでない」
を用いて計画することになります。

 

一つ目はがけに影響のないように、がけの下から30度をなす角度まで基礎を下げます。


「ただし・・・建築物の用途により、安全上支障がない場合においては、この限りでない」①

 

杭の仕様や形状にもよりますが、下図の場合(要協議)もOKでした。


「ただし・・・建築物の用途により、安全上支障がない場合においては、この限りでない」②

 

二つ目は、隣地が高いケースで対応することが多いのですが、
万一、がけが崩れても、建物側に堅牢な壁を設けることで
住人に被害が及ばないようにする考え方です。


隣地が高いケース
建物をがけに近づける場合、がけの中心から1:1.5のラインを引き下げ、
その高さまで「堅牢な壁」を立ち上げることになります。

木造住宅の場合、三和建設では鉄筋コンクリートの基礎を立ち上げて対応しますが、
構造的な考え方も変わりますし、立ち上げたコンクリート部分にも断熱施工が必要で
施工が複雑になり、コストも相応にかかることになります。

住宅会社によっては標準的な納まりから外れるため、対応できない場合もあるようです。

 

そこでおススメしたいのが「鉄筋コンクリート造」です。

木造住宅では複雑な納まりが必要ですが、
RC住宅なら構造体全てが堅牢な鉄筋コンクリート造なので
ほぼそのままでクリアできます。


隣地が高いケース おすすめは鉄筋コンクリート



今回は兵庫県の「がけ条例」について触れてみました。
もちろん敷地毎に固有の条件があって、通り一遍では行かないこともあります。

「掘り込みガレージ付きRC住宅、造成込み○○○○万でできますか?」

同様の事例は多く手掛けていますが、
「やって(図面を描いて積算)みないとわからない」のが本音です。

 

気になる候補地があれば、まずはご相談ください。
鉄筋コンクリート技術者の目で、お応えいたします。


鉄筋コンクリートの家

 

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やっぱり気になる?・・・「家相」のはなし

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みなさんこんにちは
RCギャラリースタッフの松田です。

先日は友人の結婚式に行ってきました。


先日は友人の結婚式


新郎とは小学生時代からの友人で、同じサッカー部、家も隣ということもあり、
本当に感慨深い結婚式でした。


その後、結婚式の二次会にてビンゴゲームがあり、40人程の参加者がいたのですが、
なんと、私が1等賞の東京ディズニーリゾートを引き当ててしまいました!!


1等賞の東京ディズニーリゾートを引き当ててしまいました!!


おめでたい席で、嬉しいプレゼント!
今年も良い1年で締めくくることができそうです。

 

 

 

さて、本日取り上げるのは「家相」についてです。


先日、お客様からご提案中の間取りにご相談がありました。
そこであらためて「家相」について、先輩や書籍、ネットで調べてみました。

ちなみに「家相」とは、家の位置・方角・構造などの点から
その家に住む人の吉凶を判断するために用いられるものです。

その歴史は古く、由来については諸説ありますが、
大きく分けると以下の3つがあげられるようです。

① 中国より伝わった陰陽五行説からきたモノ
② 日本人の経験によるモノ
③ 物理的、合理的な理由によるモノ

どれが正解といったこともないのですが、
私は住宅建築の会社に勤めているということもあって、
個人的には③の考え方がしっくりきます。


例えば、トイレの配置ですが、
家の中心に配置した場合、ご主人が病気になりやすいとあります。

現代ならトイレに流した汚物は、排水管を通って下水の最終処理場まで辿り着きますが、
昔なら便槽に溜めておく「汲み取り式」が一般的。これを肥料として田畑に撒いたりしていました。
トイレが家の中心になれば、便槽も中心になります。
臭いや菌が充満しないように真ん中は避けるという意図があるようです。


また表鬼門、裏鬼門と呼ばれる北東、南西の配置も同じようなことがあります。


やっぱり気になる?・・・「家相」のはなし

 


断熱性能の乏しい昔の家は、北東は日当たりが悪くて寒いので、
お風呂やトイレを設けるとヒートショックによる脳卒中や心筋梗塞を起こしやすくなります。

また南西は、夏は西日の影響で室温が上昇し、菌が繁殖しやすくなり
トイレなら匂いが、キッチンなら食べ物が傷みやすくなります。
また日本では、南西の風が吹きやすいため、家中に臭いが流れてしまいます。

これらの理由から、この方位には主に水廻りは避けるようにと言われているようです。
古くから家を建ててきた人々の知恵が詰まっているのを感じます。

現在では、高気密・高断熱の家が当たり前となり、トイレも水洗となっていますので、
昔ほどは気にしなくてもいいのかもしれませんが、それでも家相が全く的外れとも言えません。


この他にも、方位や配置、建物形状によって様々な吉区が細かく定められています。

 


家相八方位吉凶一覧



気になって、多くの家に関わってきた設計スタッフにも聞いてみました。

曰く、鬼門を外すことはできても、お客様のご要望を満たしながら
全ての方位を満足するのは困難だそうです。

それでも気にされるお客様には、専門の方に見ていただくことをお奨めしていますとのことでした。
また反対に「家相は全く気にしない」方もいらっしゃるようです。

みなさんがマイホームを考える時はいかがでしょうか?
私もそうですが、ほとんどの方が「そうはいっても、やっぱり気になる」のでは?

家相に基づいていろいろ間取りを考えたけれど、満足のいくものができないという方には、
方角に関する災いを防ぐ「方違神社(ほうちがいじんじゃ)」さんや
風水や家相、鬼門の凶相がすべて無くなるという出雲大社の「出雲屋敷」さんへ
お祀りされるのもいいかもしれません。

そんなふうに建築主が時間をかけて考えて建てた家なら
素晴らしい家に違いないはずです。



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『これって、「動力」が必要なんじゃない?』・・・単相200Vと三相200Vの違い

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こんにちは、RCギャラリースタッフの松井です。

私は三和建設でかれこれ10数年来、鉄筋コンクリートの住宅展示場に勤務しています。


RCギャラリー西宮


主には鉄筋コンクリート住宅のお客様を担当しておりますが、
木造住宅や鉄骨造、商業施設やマンションといった特殊建築物の依頼も多くいただきます。

『木造住宅』、『鉄骨造』、『店舗併用住宅』、『医院併用住宅』、『賃貸マンション』
『テナントビル』など、これまで多くの建物に関わってまいりました。


木造専用住宅

 


店舗併用住宅

 


テナントビル

 


医院併用住宅


どちらかというと最近では、『専用住宅』よりも『事業系の建物』や『併用住宅』に
携わることの方が多くなっています。

ありがたいことに、先日も歯科医院の内装工事のご用命を頂き、11月の開業に向けて
この10月から工事に取り掛かる予定です。


歯科医院併用住宅


こちらは以前担当した『歯科医院併用住宅』の先生からのご紹介です。
とてもありがたいお話で、営業冥利に尽きます。

このように様々な建築に携わらせていただくのはスキルアップにもなりますし楽しいのですが、
その反面、都度自分自身の建築知識の不足にも直面し苦悩する毎日です。


その中のひとつですが、電力の話で『動力』という言葉をよく耳にします。

住宅では、あまり馴染みのない言葉です。
かつて一般家庭に供給されている電力は、単相100Vでしたが、
最近では大半の家庭に単相三線式100/200Vが供給されています。

一般に『動力』といわれているのは、三相200V、あるいは400Vの電力です。
三相交流は、工場や店舗などの大型機器(電動機、エアコン等)に使用されています。

一般家庭でも、大型エアコンの室外機や大型冷凍機、コンプレッサーなどを使用する場合には
『動力(三相200V)』を引き込むこともあります。

同じ電気ですが、使用するための仕組みが少し異なります。
工場や店舗のエレベータや冷凍機等、消費電力の大きいモーターなどを使用する場合は、
三相交流の方が効率も良く、電気料金も安くなります。


『動力(三相200V)』を引き込むこともあります。


『動力(三相200V)』が必要な場合、専用の引込みが必要となり、
別途、電力会社さんと契約をしないと利用できません。

医院建築に関わると、医療機器によっては『動力(三相200V)』が必要なこともあります。
ただ、診療科目によっては『動力』電源まで必要でないこともあるので、
既に利用されている機器や新しく導入予定の機器などをよく聞き取りしながら
計画を進めなければなりません。

医院建築や商業建築など、専門分野で聞き慣れない機器を導入されることは多々ありますので、
あらゆるケースに対応出来るように、その都度慎重に取り組んでいます。

 


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「知ってる」用語が「話せる」用語に!・・・「用途地域」って何?

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みなさん、こんにちは。
RCギャラリースタッフの松田です。

9月に入り、台風が次々に発生しているようです。
8月の終わりに東北地方に上陸した台風10号は、記録的な大雨で堤防の決壊や浸水の被害など
大きな爪痕を残しました。

被災された皆さまには、心よりお見舞い申し上げますと共に、
被災地の一日も早い復興を心からお祈り申し上げます。

台風といえば、夏から秋にかけて多く発生するイメージがありますが、
実際にはどうなのか気象庁のHPで調べてみました。


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表は、過去30年間(1981~2010年)の各月毎の台風の数ですが、
発生数、接近数、上陸数ともに8月がもっとも多く、ついで9月となっています。

台風13号が温帯低気圧に変わったものの、もう次の14号が発生しています。
まだまだ大型の台風が発生したり、上陸したりする可能性もありますので、
みなさま、くれぐれもお気を付けください。

 

さて、本日取り上げるのは、「用途地域」についてです。

「1低層なので、3階建は難しいな」
「このあたりは制限厳しくて壁面後退は1.5M必要」
「近商エリアなので、隣に将来マンションが建つかもしれないですね」

建築や不動産業に携わっている私たちが、普段交わしている会話です。

私は入社二年目で、今でこそ当たり前に話していますが、
子供の頃は「自分の家のすぐ近くに、どうして大きなスーパーがないの?」
そんな疑問を抱いていました。

また私が高校生の頃に、両親が家を建てたのですが
「土地が半分以上余っているのに、どうして家をもっと大きく建てないのか」と
何も知らない私は疑問に思っていました。もちろんお金のことも・・・

社会人となって、建築関係の仕事に携わっていく中で、
土地には「用途地域」が定められていて、それぞれの用途地域毎に建物の用途や面積、
高さや壁面後退距離といった制限があることを知りました。

日本の国土は都市計画法によって、大きく「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けられていて、
「都市計画区域」はさらに3つの区域「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」に分かれます。


「都市計画区域」と「都市計画区域外」 「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」

 

このうちの「市街化区域」に「用途地域」が定められています。

用途地域は、都市計画法の地域制限のひとつで、
地域によって土地の用途を分ける事を目的としていて、
用途制限から外れた建物は建てることができません。

大きく「住居系」「商業系」「工業系」があり、
「第一種低層住居専用地域」(略して「一低層」と呼んでいます)や
「近隣商業地域」(略して「近商」)など、12種類の地域に分けられます。


※国土交通省都市局都市計画課HPより
※国土交通省都市局都市計画課HPより

イラストをご覧になれば、それぞれの地域がどんな街並みなのかイメージできると思います。

 

用途地域は、各市町村の都市計画課で確認することが出来ます。
最近では窓口に出向くことなく、各行政庁のHPでも閲覧することができます。


西宮市の都市計画情報ページ


こちらはRCギャラリー西宮のある西宮市の都市計画情報ページです。

RCギャラリー西宮の所在地「西宮市越水町2-19」を入力すると・・・

用途地域毎に色分けされた区域区分図
(①~④の番号は私が地図に落とし込んだものです) 

用途地域毎に色分けされた区域区分図が出てきます。

赤い印が検索地点で、表下に用途地域やその他の地域・地区や建ペイ率や容積率が表示されます。
RCギャラリー西宮のある場所(オレンジ色)は「準住居地域」で建ペイ率60%、容積率200%です。

RCギャラリー西宮のある越水町は阪急西宮北口駅と夙川駅のちょうど中間に位置します。

RCギャラリー西宮のある越水町は阪急西宮北口駅と夙川駅のちょうど中間


近くにはスーパーやコンビニもあって便利な場所ですが、
北西エリアには住宅地として阪神間でも人気の高い町が並んでいます。

越水町近辺が実際にどんな街並みなのか、ご紹介します。

①(青緑色):第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域

 

②(緑色):第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

 

③(オレンジ色):準住居地域

準住居地域

 

④(ピンク色):近隣商業地域

近隣商業地域

 

いかがでしょうか?
徒歩圏内でも、用途地域によって街並みが変わることがお分かりいただけると思います。

 

土地を購入される際に、用途地域を確認しておくことはとても重要です。

土地は資産としての意味合いも強いので、
将来的に価値が下がらないに越したことはありません。

「あの土地ってどう思います?」

候補地に関するお問い合わせは大歓迎です。
土地選びで迷われているなら、ぜひ一度私たちにお声がけください。


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いまさら聞けない “長期優良住宅”のメリットは?

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。

 

晴れ間が覗いたかと思えば、また雨・・・
九州から来た梅雨前線が近畿地方を通過しています。

「梅雨(つゆ)」
ふと、その語源が気になって調べてみました。

その昔、中国では黴の生えやすいこの時期の雨を黴雨(ばいう)と呼んでいたそうです。
日本で使う際、『黴』という字は語感が悪いので、
当て字で季節に合う『梅』が採用されて『梅雨』となったそうです。

また『つゆ』という呼び方は、梅が熟し潰れる時期の『潰ゆ』や、
単純に『露』からきているとも言われています。


“梅の雨”
語感はきれいですが、とにかく早く明けてほしいものです。

 

 

さて本日は、西宮展示場スタッフの松田がお届けします。

 

 

みなさん、“長期優良住宅”をご存知ですか?

新しくマイホームの購入を検討されている方なら、
「聞いたことがある」方がほとんどだと思います。


『住宅を長期にわたって使用することにより、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、
環境への負荷を低減するとともに、建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、
より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることを目的』
とした「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されたのは平成21年6月でした。

統計によると、日本では築25年~30年で建て替えられる家が多いのが現状です。
これは先進諸外国と比べてとても短いのです。


減失住宅の平均築後年数の 国際比較



早いサイクルで住宅が解体されたり建て替えられたりするのは、限りある資源の有効活用にはなりませんし
地球温暖化の要因となる二酸化炭素(CO2)排出量の増加にも繋がります。

実際に日本の二酸化炭素排出量の内、家庭部門は全体の約15%といわれます。
国策として日本の住宅寿命を延ばすことは、地球環境を守ることにもなるため、
国は“長期優良住宅”の普及を促進したのです。

 

それでは具体的にはどのような住宅なのでしょうか?

 


①長期優良住宅の認定基準(概要)国土交通省HPより抜粋


②長期優良住宅の認定基準(概要)国土交通省HPより抜粋
国土交通省HPより抜粋 
URL:http://www.mlit.go.jp/common/001126876.pdf


 “長期優良住宅”には、大きく分けて9つの基準が定められています。


単に耐震性能や断熱性能が高いだけの住宅ではなく、
新築時はもちろん将来的な維持管理がしやすく、
“長期的に良い状態を保つことができる住宅”であることが求められます。


長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査依頼書


“長期優良住宅“”の認定を受けるためには、建築主事におこなう建築確認申請とは
別の申請が必要で、手間も時間も余分にかかります。

 

 

“長期優良住宅”の認定を取得すると、さまざまなメリットがあります。

長期優良住宅表

 

三和建設では原則全棟を“長期優良住宅”仕様としていますが、
兵庫県の新築住宅における長期優良住宅の割合は、28.9%(2014年4~9月 国土交通省調べ)で、
まだ半数にも達していません。


今回は“長期優良住宅”について取り上げてみました。

三和建設社内では「当たり前」となっている“長期優良住宅”ですが、
最近ではまた新しい言葉を聞くことが増えています。

“ZEH(ゼッチ)”

ZEHは、Net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー)の略です。
住まいの断熱性や省エネ性能を上げ、加えて太陽光発電などでエネルギーを創ることによって、
空調や給湯、照明や換気といった年間の一次消費エネルギー量の収支を
プラスマイナス「ゼロ」にする住宅を指します。

政府は2020年までに、ネットゼロエネルギーハウスを新築住宅の標準仕様にしたいと考えています。

次回はそのZEHについて、ご紹介します。

 


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「いったいいくらで売れる?」土地の価格はこうやって決まります

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。


こんにちは。

RCギャラリー西宮スタッフの松井です。

 

今回は土地の価格査定について書いてみます。

 

 

今住んでいる家を売却して、新しく別の土地でマイホームをご計画の方が

一番に気になるのは、「今住んでいる家がいくらで売れるのか?」だと思います。

 

「およそこれくらい」だけでも解っていると、住み替え計画を進めやすくなるはずです。

売却査定をしてくれる不動産業者に依頼すればすぐに分かるのですが、

土地価格の目安はご自身でも簡易的に知ることができるのでご紹介します。

 

 

まずはじめに、路線価と公示価格を調べます。

 

路線価大

 

国税庁のHPで閲覧出来る路線価図 ②

 

上の図は、国税庁のHPで閲覧出来る路線価図です。

年度毎も閲覧出来ますので価格の推移も分かります。

 

路線化には相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、

固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がありますが、

一般的には「路線価」といえば「相続税路線価」を指すことが多く、

上の図は相続税路線価を示したものになります。

 

 

路線価図には、路線ごとに1m2当たりの評価額が設定されていて、

この評価額を元に課税価格を計算する基準となるものです。

 

4602

(国土交通省HPより)

 

 

また、上の路線価図中の赤丸地点には公示価格の標準地が設定されています。

 

標準地の選定は、国土交通省の土地鑑定委員会によって行われます。

標準地の地価は周辺の類似する土地の指標となるので、狭小地や極端に不整形といった土地は、

標準値からは除外されます。

 

標準地が適正であるかは毎年チェックされ、不適正となった場合は、新たに選定されます。

国土交通省は全国に定めた標準地(平成27年は23,380地点)を対象に、

毎年1月1日時点の価格を3月に公示しています。これが公示地価です。

 

 

ちなみに上の路線価図の赤丸地点(宝塚市旭町2丁目)の公示地価は

160,000円/㎡ となっています。

 

無題

所有している土地に近い標準地を探して、公示価格と路線価を対比することで、

おおよその売買取引価格を掴むことができます。

ただし一般的に、公示価格は売買取引価格(実勢価格)の約9割と言われています。

 

ちなみに公示価格や路線価を参考にした土地の値段のイメージは、以下の通りです。

 

土地の価格表

 

以上、松井がお届けしました。

 

私たちが売却物件の査定をおこなう際には、公示価格はもちろんですが、

より実勢価格に近い数値を算出するため、当該地の条件に近い成約事例(実際に売買された事例)

を数件拾い上げてその物件と比較しながら価格を算出しています。

 

不動産は全く同じ条件のものが存在しないので、算出した価格をあくまで目安として、

売主と「いくらで売りに出すか?」を相談しながら売り出し価格を決めています。

 

今すぐではなく、将来的な売却をお考えの方も、価格が気になる方はお気軽に相談してください。

 

 
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