おかげさまで創業50年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

こんにちは。
宝塚展示場の松井です。

私たちはＲＣ造の建物を主に取り扱っている関係から、「併用住宅」のご相談もよくいただきます。

「併用住宅」とは、自身の住居以外に、建物内に別用途の区画を設けるのですが、
賃貸住宅との併用もあれば、店舗（テナント）との併用もあります。

どちらも敷地の有効利用をお考えになってのご計画ですが、
何よりも毎月の家賃収入が見込めるので、返済するローン額が軽減できるのが魅力です。

それでは、賃貸住宅と店舗、どちらにするのが得策でしょうか？
私見も交えて、以下に述べてみます。

まずは税制優遇について。

【不動産取得税】

不動産取得税は、不動産を売買や贈与、建築などにより取得した際に課税される県税です。
取得した際に一度だけ課税されます。

※不動産の価格（評価額）×税率（3％）　＝ 不動産取得税額

賃貸併用住宅の場合は、面積要件を満たせば1戸当り1,200万円（長期優良住宅の場合1,300万円）が控除されます。
例えば、自宅（100㎡）＋賃貸部分2戸（40㎡×2戸）＝1,200万円×3戸＝控除額3,600万円
となり、ほとんどのケースで建物の不動産取得税は掛からないことになります。

一方、店舗併用住宅の場合は、店舗部分に関しては控除の適用がありません。
上のケースで、賃貸部分（80㎡）を店舗に置き換えると、
80㎡×評価額12万円　＝960万円×3％　＝288,000円（納税額）　となります。

【固定資産税】

　固定資産税は、土地や家屋の所有者に毎年課税される市町村税です。

　※課税標準額×税率（1.4％） ＝ 固定資産税額

土地及び家屋どちらにもそれぞれ面積要件はありますが、
新築住宅の場合、住宅部分の120㎡までについては税額の1／2が軽減されます。

細かな計算は割愛させていただきますが、先の不動産所得税の例に当てはめてみると、

家屋の固定資産税（年）
賃貸併用住宅・・・約180,000円
店舗併用住宅・・・約270,000円

となり、年間約9万円の差が生じることになります。
最も短い軽減期間3年間でも、9万円×3年間＝270,000円もの違いがあります。

また、土地の固定資産税にも差が生じてきます。

こうして見ると、税制面からは「店舗併用住宅」よりも「賃貸併用住宅」が有利だと言えます。

ただ計画地が駅や公共施設に近く、人が多く集まる場所であれば
建物の一部を店舗やテナントとして利用する方が、より高い家賃収入が見込める場合もあります。

店舗併用住宅を計画するにあたっては、建てる前にテナントが決まっていることは少なく、
基本的には店舗部分をスケルトン（内装仕上げの無い状態）で計画します。

一般的には建築中にテナントの募集をかけて、建物の完成後に出店テナント側にて内装工事を行います。
ですから賃貸住宅とは違って、当初の建設費を抑えることが出来ます。

それに、出店するテナント側も内装工事にそれ相応の投資をおこなうので、
テナントが流行れば長期に渡って安定した家賃収入が見込めます。

「店舗併用住宅」と「賃貸併用住宅」

今回は松井が自らの経験に基づいて、その違いを取り上げました。

それぞれにメリット、デメリットはありますので、立地条件や建築費、返済計画などを考慮した上で、
皆さまのご相談に応じています。
 

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