本当にその土地で良い？・・・建築会社から見た土地探しの注意点

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。

みなさんこんにちは。
ＲＣギャラリースタッフの松田です。

皆さんがマイホームを計画される際、初めの一歩はなんでしょうか？

おそらく大半の方が「土地探し」だと思います。

実家や所有の土地があり、そちらで計画される場合は、建築会社の選定から始められますが、
土地が無ければ、当然土地探しからになります。

ひと昔前なら、土地探しといえば不動産会社に依頼して情報を待つか、
新聞の折り込みの広告を見るといった情報収集が主でしたが、
最近では、インターネットで検索すれば簡単に情報が手に入ります。

ＳＵUＭＯやホームズなどの物件紹介サイトを使えば、
様々な条件（駅からの距離、土地の大きさ、価格などなど）を設定し、
自分に合った物件をだけを検索することだってできます。

しかし便利になった一方で、注意すべき点もあります。

例えば・・・
■　土地Ａ　○駅徒歩5分　150㎡　5,000万円
■　土地Ｂ　○駅徒歩7分　140㎡　6,000万円

このような条件の物件があった場合、どちらが好物件だと思いますか？

この情報だけなら、当然土地Ａが好物件だと思われるはずです。

しかし、実際に建物を建てるとなると、
法的規制（建築基準法や各条例による規制）や周辺環境（道路幅や隣接地の状況）によっては
建築費以外にも解体工事費や造成費用、ライフラインの引き込み工事費が必要となることを
含んでおかなければなりません。

■造成費用
道路と敷地の高低差や、計画地が斜面地となっている場合には造成工事が必要となります。

道路と敷地の高低差や、計画地が斜面地となっている場合には造成工事が必要

掘り込みガレージの造成工事の様子

上は掘り込みガレージの造成工事の様子です。
4mを超える高低差を掘削してガレージを造るとなると、木造家屋一軒分くらいの
費用がかかることもあります。

■解体費用
既存家屋やガレージがある場合は、解体費用が必要となります。
既存家屋の工法や大きさによっても費用は変わりますが、
木造家屋延30～40坪程度なら、坪単価3万円前後、およそ90～120万かかるはずです。

■インフラ整備費用
前面道路が狭く道路後退が必要な土地では、側溝や道路舗装整備費用が必要となります。
また、計画地に上下水道の引き込みがなければ新たに引き込む費用と併せて
水道局から水道メーターを受領するために「水道分担金」を納付しなければなりません。

■地盤改良費
地盤調査によって地盤が軟弱な場合は、地盤改良費用が必要となります。
木造住宅なら建物重量も軽く、当社の場合なら9割方費用はかかりませんが、
ＲＣ住宅の場合は、よほどの良好地盤で無い限り地盤改良工事が必要です。
特に西宮や芦屋の浜側、尼崎、大阪市内は軟弱な地盤のエリアが多く
数百万を要する時もあるので計画の際は注意が必要です。

「気になる土地があるんですけど・・・」

宝塚や西宮、芦屋、神戸の山手エリアで相場より安い土地の相談を受けることがありますが、
得てして造成や建築費に膨大な費用がかかるケースが多いです。

眺望や価格だけで熟考せずに土地を購入してしまうと
当初描いていた資金計画を大幅に見直すことにもなりかねません。
※実際に思うようなカタチにならず、土地を手放された方もあります。

気になる土地があれば、まずは私たちにご相談ください。
技術スタッフが設計・施工の視点で現地を確認し、アドバイスさせていただきます。