そこが知りたい!固定資産税額はどうやって算出するの?

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
  

朝夕はまだまだ寒いですが、日中はかなり暖かくなってきました。
通勤途中の武庫川沿いの桜並木では早くも咲き始めた枝もあります。


武庫川沿いの桜並木2017①


武庫川沿いの桜並木2017②


待ち望んでいた春はもうすぐそこまで来ています。

 


本日は家を購入されようとしている方は、とても気になる固定資産税(都市計画税)の目安について
スタッフの吉川がお届けします。


「固定資産税はいくらくらいになるでしょうか?」

私たちが中古物件や土地の仲介をおこなうにあたり、固定資産税の目安の計算や、清算をおこなう時には、
まず市役所の固定資産税課に出向き、固定資産税台帳記載事項証明書(公課額証明)を取り寄せます。
(宝塚市で一通300円です)


固定資産税台帳記載事項証明書(公課額証明)家屋


固定資産税台帳記載事項証明書(公課額証明)土地

上が家屋、下が土地に関する証明です。

証明書には土地の所有者、地番、登記地目、課税地目、課税地積、そして土地の評価額が記載されています。
固定資産税や都市計画税は、この証明書に記載されている評価額から算出されます。

この物件での土地・建物での計算例です。

■固定資産税 

①土地
評価額(課税標準額の参考)7,290,510円 ÷ 6 × 1.4% = 17,011円
 ※上記の例は住宅用地の為、200㎡以下「小規模住宅用地」の課税標準額6分の1軽減を適用。

②建物
評価額(課税標準額の参考)283,080円 × 1.4% = 3,963円


■都市計画税

③土地
評価額(課税標準額の参考)7,290,510円 ÷ 3 × 0.3% = 7,290円
 ※上記の例は住宅用地の為、200㎡以下「小規模住宅用地」の課税標準額3分の1軽減を適用。

④建物
評価額(課税標準額の参考)283,080円 × 0.3% = 849円


固定資産税+都市計画税
①+②+③+④ =29,113円/年


ちなみに、まだ建築されていない建物で「固定資産税(都市計画税)はいくらかかりますか?」
と質問を受けましたら、土地の場合は路線価から、建物の場合は工法や仕様からおおよその評価額を割り出し、
ざっくりと目安の金額を計算して回答しています。さらに詳しくはスタッフブログをご覧ください。

→ 住宅営業マンがそっと教える「RC住宅の固定資産税」
→ 固定資産税~「ビルトインガレージのあるRC住宅」編
→ コンクリート住宅 よくある質問 ~ 固定資産税って高い?


固定資産税評価額は、原則3年に1回見直しがおこなわれます。
お家を建てるにあたっては必要となる税金も含めた資金計画が大切です。

住まいに関することなら、どんなことでもお気軽にお尋ねください。

※固定資産税に関するブログはこちら
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※RCギャラリー西宮 「モデルハウスのご案内」は こちら 

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立会いました!固定資産税課さんによるモデルハウスの家屋確認

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
  

2016年5月、阪急夙川駅と西宮北口駅のちょうど中間に位置する西宮市越水町に
鉄筋コンクリートモデルハウス「RCギャラリー西宮」をオープンしてから
もうすぐ一年になろうとしています。


もうすぐ一年鉄筋コンクリートモデルハウス「RCギャラリー西宮」


交通量の多い171号線に面した白いモデルハウスは良く目立つようで、
おかげさまでたくさんの方にご来場いただいております。

オープン以来、毎月開催している「RCギャラリーイベント」も口コミが広がり、
最近では定員に対し、2倍・3倍のお申込みをいただくようにもなりました。

これからもみなさまの暮らしに役立つ情報を発信してまいりたいと思います。
今後とも、RCギャラリー西宮をどうぞよろしくお願いいたします。

 

 

家を建てると支払わなければならない税金がいくつかあります。
その中で大きな金額なのが「固定資産税」

私たちのRCギャラリー西宮も、先日固定資産税課さんから連絡がありました。
今回はモデルハウスの固定資産税について、スタッフの沖田がお送りします。

 

昨年末に西宮市役所からモデルハウスに封書が届きました。

中を開けてみると、固定資産税課さんより、家屋の完成確認についてのお願いでした。


固定資税課より家屋の完成確認についてのお願い


西宮市内はもとより、当社で家を建てていただいたお客様から、
固定資産税に関する家屋確認のことはよくお聞きしているのですが、
今回は私たちがその当事者になります。


リストに記載してあった必要な図面を用意して連絡すると
数日後、担当の方が設計図面を引き取りにやってこられました。


リストに記載してあった必要な図面を用意


一般の住宅の場合なら、この後法務局の登記情報(建物面積)と図面をもとに
家屋の確認をおこなうのですが、このモデルハウスは登記がされておらず
客観的に建物の面積を示すものがありません。


「なぜ、登記していないの?」

ちょっと意外に思われるかもしれませんが、建物を登記するためには、
満たさなければならない要件があります。

その要件のひとつに、
・土地に固定されていて容易に移動できないこと
・永続的に使用できること
があります。

「土地に固定・・・」の例は、ビニールハウスや仮設のプレハブ現場事務所がそうです。
またモデルハウス(展示場)は展示期間が終了すれば取り壊され、永続性に欠けるとのことで、
登記することができないのです。

担当の方にお聞きすると、こうした場合には固定資産税課さんにて、
課税台帳用の建物求積図をあらたに作成されるとのこと。
この図面を作成するのに少し日数が必要とのことで、
家屋の確認は図面作成後にあらためて、となりました。


そして・・・

先日準備が整い、家屋の完成確認をおこなっていただきました。


固定資産税課職員による家屋の完成確認①


固定資産税課職員による家屋の完成確認②


土地の固定資産税は路線価から算出されるので私たちにも把握できますが
家屋の評価額は家屋の確認をおこなった市の職員さんが算出されます。

お渡ししていた図面では読み取れなかった室内ドアの寸法も
メジャーで全て計っておられました。
なんでも建具の面積を出さないと、壁の面積が出せないからだとか。

固定資産税については、市町村毎に若干算出方法が異なっているようですが、
西宮市さんは原則全ての住宅をこうして訪問して確認するとのこと。
ただし、たくさん住戸のある分譲地などはサンプル家屋での算出になるようです。


固定資産税課職員による家屋の完成確認③


およそ1時間をかけてくまなく建物内を確認いただきました。


せっかく専門の方がお越しなので、普段から気になっていることを聞いてみました。

「家屋内部の確認をずっと拒絶し続けたらどうなりますか?」

ほとんどの方が協力されるようですが、中にはそんな方もおられるようです。
平日は仕事でほとんど家にいない方には、土曜日でも休日出勤して対応されるようです。

それでもダメな場合には、仕方なくあらかじめ用意してある算定表に基づいて算出されるとのこと。
でもこの場合、決定された税額を不服(どうしても高い評価となるようです)として、
後日あらためて家屋確認をおこなうケースもあるようです。


そして、登記がなされていないモデルハウス用に、
担当の方が作成された課税台帳用求積図がこちら


課税台帳用求積図


なんとなんと、”手書き“なのでした。
これは作成するのに大変だったことでしょう。

普段CADを使った図面を見慣れているからか、なんだかとっても新鮮でした。
どうもごくろうさまです。


気になる固定資産税の課税明細書は、後日郵送されてくるとのこと。
さて、いったいいくらになるのでしょうか?
あらためて報告したいと思います。

 

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RC住宅は掘り込みガレージや地下車庫が得意です

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
  
 

こんにちは。
RCギャラリースタッフの沖田です。

三和建設の鉄筋コンクリート住宅は、建設部門である「RC建設部」が携わりますが、
宅地開発や土留め擁壁を造るのは土木部門の「開発・造成部」がおこないます。

社内に土木部門があることで、造成工事を伴う建築計画も、
初期段階から設計・施工(特にコスト)の両方を検討しながら進めることが可能で、
「三和さんなら」と、これまでも数多くの依頼をいただいてまいりました。

今回は敷地が道路より一段高い場合にご要望の多い、
「掘り込みガレージ」「地下車庫」についてお話します。

 


眺望を求めて、西宮や芦屋、宝塚の山手エリアで土地をお探し場合、
よくあるのが「道路と敷地に高低差がある」ケースです。

高低差の程度にもよりますが、こういった土地で建物を建てるには、
宅地の安全性の確保や、駐車場を確保するための「造成工事」が必要となり、
建築費用は「建物費+造成費」で考えなければなりません。

「掘り込みガレージはいくらでできますか?」

ホームページをご覧になってよくお問合せいただくのですが、
敷地高低差の程度や前面道路の幅員、隣地との空き寸法や地盤の固さなど、
コストに関係する項目が多くて即答できないのが本音で、
建築・土木の技術者が必ず現地を確認した上でお答えするようにしています。

 

一口に「掘り込みガレージ」と言っても、いろんな考え方があるのでご紹介します。

すでに宅地が完成している分譲地に多いのがこちらです。


掘り込みガレージ

建物とは完全に独立した掘り込みガレージとなっています。

最近の造られた分譲地なら、たいていは木造家屋がガレージの上に載ることを想定して
構造計算がされているはずです。

しかしながら、敷地高低差が2.5~3.0M程度でガレージの上端が地面ギリギリの場合では
排水の納まりや基礎の形状を考えると上物(建物)はガレージから離して建てるほうが
施工しやすいはずです。

住まい手の使い勝手からすると、このケースの場合は雨天時や長い外階段がデメリットになります。
また、小さなお子さんや高齢者のいるご家庭では選択肢から外れるはずです。

 

次にご紹介するのは、掘り込みガレージと上物(建物)を一体化するケースです。


掘り込みガレージと上物(建物)を一体化するケース

この場合、メインの玄関は外階段を上がった上に設けていますが、
普段家族が使うセカンド玄関や階段はガレージ奥に設けています。

これなら雨の日も濡れずに家に入ることができますし、エレベーターを設ければ
上下階のバリアフリーも可能になります。

 

【提案事例】


掘り込みガレージ提案事例

 

【施工事例】

掘り込みガレージ施工事例


完成した建物だけを見ると気付かないかもしれませんが、
高低差のある造成工事は施工技術や経験がモノを言います。


高低差のある造成工事は施工技術や経験が必要


高低差のある造成工事


高低差のある造成工事②


高低差のある造成工事③


※ビルトインガレージ関連記事はこちらから
お客様の声 ホームエレベーターとビルトインガレージを採用した、「安心感に包まれる住まい。」
「シアタールームのある家」~電気配線とビルトインガレージ
固定資産税~「ビルトインガレージのあるRC住宅」編
「ビルトインガレージのある家」
掘り込みガレージ造ってます!その①
車好きの憧れ!ガレージハウス

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RCで創るテナントビル・・・悩ましいぞ「船場建築線」

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
  

近畿地方は、25日も各地で猛烈な暑さになっています。

RC造4階建てテナントビルの現場のある大阪市内では、
8月中の猛暑日の日数が観測史上、最多を更新したそうです。

明日26日も、大阪は36度を超えると予想されていて、
受注した案件をカタチにしていく現場の人たちには頭が下がります。

そんな暑い中でも着々と進んでいる現場リポートを、
担当の松井がお届け致します。

 


現場の工程は、特殊基礎工事(杭工事) → 基礎工事と予定通り進んでいます。

訪れたこの日は基礎工事が完了し、1階壁に用いる型枠材料が現場に搬入されていました。


1階壁に用いる型枠材料が現場に搬入


建物の裏側は、敷地境界線一杯まで隣接する建物が迫っています。
今回のテナントビルでは、ライフライン(水道やガス、電気)や排水管を建物の裏側にまとめました。


ライフライン(水道やガス、電気)や排水管を建物の裏側


基礎の一部には25cm程度床が下がっている部分があります。
これは入居するテナントが入れ替わった時に、床下で配管を自由に取りまわし出来るように
するための措置です。


基礎の一部には25cm程度床が下がっている部分


床下で配管を自由に取りまわし出来るように

 

こちらの現場は大阪市中央区にあり、【船場建築線の指定】を受けている区域となります。

船場建築線の指定


建築線が指定されている街区では、前面道路の中心線から5Mまたは6Mの範囲は
自分の敷地内であっても建物を建てることが出来ません。

今回の敷地も指定区域内となっており、私も幾度となく行政へ出向きました。
下の矢印部分が後退部分です。


下の矢印部分が後退部分

 

「ああ・・・もったいないなあ・・・」

建築線の話を聞いた時の、私の率直な感想です。
ただ、建物は建てることは出来ませんが、地面に任意の仕上げをすることは可能なので、
今回は少し段差を設けてタイルを張る予定です。

都市計画の観点からすると、建築線により全ての建物が後退することで歩行者空間が確保され、
景観上はもちろん、防災上も安全な街並みを作る狙いがあります。

全体感から言いますともっともな話しですが・・・

大阪市内は地価が高く、高額な固定資産税を納税しているオーナーにとっては
少しでも土地を有効活用(=テナントさんに貸す面積を広げて賃料を高くしたい)したいはずです。

でも、建築線によって街並みがきれいになって、人がたくさん集まるエリアになるなら
テナントさんも入るでしょうし、それはそれでオーナーさんにとっても喜ばしいことなのです。

 

※続きはこちらから→ RCで創るテナントビル・・・大阪市内で進行中!

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「いったいいくらで売れる?」土地の価格はこうやって決まります

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。


こんにちは。

RCギャラリー西宮スタッフの松井です。

 

今回は土地の価格査定について書いてみます。

 

 

今住んでいる家を売却して、新しく別の土地でマイホームをご計画の方が

一番に気になるのは、「今住んでいる家がいくらで売れるのか?」だと思います。

 

「およそこれくらい」だけでも解っていると、住み替え計画を進めやすくなるはずです。

売却査定をしてくれる不動産業者に依頼すればすぐに分かるのですが、

土地価格の目安はご自身でも簡易的に知ることができるのでご紹介します。

 

 

まずはじめに、路線価と公示価格を調べます。

 

路線価大

 

国税庁のHPで閲覧出来る路線価図 ②

 

上の図は、国税庁のHPで閲覧出来る路線価図です。

年度毎も閲覧出来ますので価格の推移も分かります。

 

路線化には相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、

固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価がありますが、

一般的には「路線価」といえば「相続税路線価」を指すことが多く、

上の図は相続税路線価を示したものになります。

 

 

路線価図には、路線ごとに1m2当たりの評価額が設定されていて、

この評価額を元に課税価格を計算する基準となるものです。

 

4602

(国土交通省HPより)

 

 

また、上の路線価図中の赤丸地点には公示価格の標準地が設定されています。

 

標準地の選定は、国土交通省の土地鑑定委員会によって行われます。

標準地の地価は周辺の類似する土地の指標となるので、狭小地や極端に不整形といった土地は、

標準値からは除外されます。

 

標準地が適正であるかは毎年チェックされ、不適正となった場合は、新たに選定されます。

国土交通省は全国に定めた標準地(平成27年は23,380地点)を対象に、

毎年1月1日時点の価格を3月に公示しています。これが公示地価です。

 

 

ちなみに上の路線価図の赤丸地点(宝塚市旭町2丁目)の公示地価は

160,000円/㎡ となっています。

 

無題

所有している土地に近い標準地を探して、公示価格と路線価を対比することで、

おおよその売買取引価格を掴むことができます。

ただし一般的に、公示価格は売買取引価格(実勢価格)の約9割と言われています。

 

ちなみに公示価格や路線価を参考にした土地の値段のイメージは、以下の通りです。

 

土地の価格表

 

以上、松井がお届けしました。

 

私たちが売却物件の査定をおこなう際には、公示価格はもちろんですが、

より実勢価格に近い数値を算出するため、当該地の条件に近い成約事例(実際に売買された事例)

を数件拾い上げてその物件と比較しながら価格を算出しています。

 

不動産は全く同じ条件のものが存在しないので、算出した価格をあくまで目安として、

売主と「いくらで売りに出すか?」を相談しながら売り出し価格を決めています。

 

今すぐではなく、将来的な売却をお考えの方も、価格が気になる方はお気軽に相談してください。

 

 
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住居が入ったテナントビルの固定資産税は減免されるの?

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

こんにちは。
展示場スタッフの松井です。


現在、大阪市内で
『鉄筋コンクリート造4階建テナントビル』
の建築計画に携わっています。

現在の計画では、
1階:テナント
2階:テナント
3階:事務所
4階:オーナー用事務所
といった構成になっています。

収益ビルの建築は初めてのオーナー様との打ち合わせを重ねていく中で
次のような質問をいただきました。

『3階と4階の事務所部分を住宅にすれば、土地の固定資産税は安くなりますか?』

このようなケースの場合はどうなるのか、さっそく調べてみました。


住宅用地に対する軽減


計画地の敷地面積は約75㎡なので、建物全体が住宅の用途ならば
土地の固定資産税は1/6に減免されます。

大阪市内の土地は評価額が高いので軽減のメリットは大きいと思います。

それでは店舗兼居宅の場合はどうなるのでしょうか?
大阪市のホームページに解りやすい資料が掲載されています。


大阪市のホームページより「特例措置が適用される住宅用地の面積」


大阪市のホームページより「住宅用地の率」


大阪市のホームページより「居住割合」


今回の例で計算してみますと、3・4階部分を住宅とした場合、
居住部分の床面積42.73㎡ ÷ 建物全体の延床面積135.38㎡=居住割合0.315
は4分の1以上2分の1未満なので「住宅用地の率」は0.5となります。

計画地(75㎡)× 0.5 = 37.5㎡が住宅用地とみなされることになります。

昨年度は更地の状態で評価額約2400万円、課税標準額は約1680万円、納税額が約23.5万円でした。
上表の「住宅用地の率」を鑑みると2400万円×0.5=1200万円が6分の1に減免され、
残りの半分は調整措置で70%となります。

1200万円 × 1/6 × 1.4% =  28,000円・・・①
1200万円 × 70% × 1.4% =  117,600円・・・②
①  + ② = 145,600円 

ということで、昨年度の固定資産税と比較すると計算上は9万円程安くなる見込みです。
住宅の比率が高いと、かなりメリットが出てきます。

ただし、建築に際しては「事務所」と「住宅」とでは内装や設備の費用も変わりますし、
収益物件としての立地がいい場所での鉄筋コンクリート造のビルなので、
やはり事務所の方が家賃収入を永く得ることができます。

固定資産税の減免は魅力がありますが、私は「事務所」をお勧めしようと考えております。


※関連記事はこちらから→住宅営業マンがそっと教える「RC住宅の固定資産税」
            
コンクリート住宅 よくある質問 ~ 固定資産税って高い?             
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賃貸マンションオーナーの皆さん、償却資産の申告はお済みですか?

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

宝塚では今日は午前中冷たい雨が降っていました。
気温は上がりませんが、午後からは青空も覗き始めました。

ニュースを見ると、関東では深夜からの雪で交通機関にも影響が出ているとのこと。
関西では、この冬はまだこれといった積雪はありませんが、
きっとこのままでは終わらないのでしょうね。

 


今日は宝塚展示場スタッフの松井がお届けします。

先日、神戸市内で賃貸マンションを建築いただいたお客様から連絡をいただき、
あるご相談を受けました。

 

償却資産の申告
(↑クリックで拡大します。)


上はその際にお預かりしたパンフです。
長くこの仕事に携わっていますが、私はこれまで見たことがないパンフでした。

お聞きすると、神戸市の固定資産税課さんから送られて来たとのこと。
固定資産税といえば、一般的には「土地」や「家屋」に課税されます。
今回の案内では、上記以外に「償却資産」も課税されるので、
その申告を1月末までに行って下さいというものでした。

 

 

「償却資産って何?」


事業主の方や税務や経理の仕事をされている方はよくご存知かと思いますが、
一般的にあまり使われない言葉なので、ここで少し触れてみます。

 

償却資産とは?

固定資産税が課税される償却資産とは、土地及び家屋以外の事業の用に供することができる有形減価償却資産で、
所得税法又は法人税法の所得の計算上減価償却の対象となる資産をいいます。


分かりやすく言うと、「消耗品である資産」のことですね。
神戸市のホームページを覗くと、業種別で申告対象となる償却資産の具体例が載っています。


申告対象となる主な償却資産
(↑クリックで拡大します。)


償却資産の種類と具体例
(↑クリックで拡大します。)

 


「なるほどね・・・」

私もよく行くゴルフ練習場では、ネットやボールの貸出機なども、「償却資産」になるようです。


ご相談いただいたお客様は賃貸マンションのオーナーですので、業種は「不動産賃貸業」。
表を見るとソーラーパネルや看板、駐車場の舗装や門塀などが該当します。

ただし実際には「家屋」と「償却資産」の線引きが難しいものもあって、その取り扱いについても
別表が添えられていました。


建物附属設備・特定附帯設備の取り扱いについて
(↑クリックで拡大します。)


確かに表はあるのですが、正直申し上げて建築に詳しい方でないと、線引きは難しそうです。
今回の場合、私が表を参考にマンションの見積書から該当する工事を抜粋してみました。

 


償却資産の申告を求められる方は、
「個人や法人の事業者で、土地及び家屋以外の事業用資産(償却資産)をお持ちの方」
となっています。

ということは、
「確定申告で減価償却として計上されている資産については、固定資産税を課税しますよ!」
ということなのでしょうか。

今回のような場合、建設業の営業マンの業務範疇ではないかもしれませんが、
お客様から建物に関係するご質問をいただいたなら、概要だけでもお答え出来るように
あらゆることに精通しておきたいと感じた次第です。

 


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土地を有効活用するにはどちらが得策?「賃貸併用住宅」と「店舗併用住宅」

おかげさまで創業50年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

こんにちは。
宝塚展示場の松井です。

私たちはRC造の建物を主に取り扱っている関係から、「併用住宅」のご相談もよくいただきます。

「併用住宅」とは、自身の住居以外に、建物内に別用途の区画を設けるのですが、
賃貸住宅との併用もあれば、店舗(テナント)との併用もあります。

 


併用住宅

 


どちらも敷地の有効利用をお考えになってのご計画ですが、
何よりも毎月の家賃収入が見込めるので、返済するローン額が軽減できるのが魅力です。



それでは、賃貸住宅と店舗、どちらにするのが得策でしょうか?
私見も交えて、以下に述べてみます。



まずは税制優遇について。


【不動産取得税】

不動産取得税は、不動産を売買や贈与、建築などにより取得した際に課税される県税です。
取得した際に一度だけ課税されます。

※不動産の価格(評価額)×税率(3%) = 不動産取得税額

賃貸併用住宅の場合は、面積要件を満たせば1戸当り1,200万円(長期優良住宅の場合1,300万円)が控除されます。
例えば、自宅(100㎡)+賃貸部分2戸(40㎡×2戸)=1,200万円×3戸=控除額3,600万円
となり、ほとんどのケースで建物の不動産取得税は掛からないことになります。

一方、店舗併用住宅の場合は、店舗部分に関しては控除の適用がありません。
上のケースで、賃貸部分(80㎡)を店舗に置き換えると、
80㎡×評価額12万円 =960万円×3% =288,000円(納税額) となります。

 


【固定資産税】

 固定資産税は、土地や家屋の所有者に毎年課税される市町村税です。

 ※課税標準額×税率(1.4%) = 固定資産税額

土地及び家屋どちらにもそれぞれ面積要件はありますが、
新築住宅の場合、住宅部分の120㎡までについては税額の1/2が軽減されます。


 固定資産税   課税特例


細かな計算は割愛させていただきますが、先の不動産所得税の例に当てはめてみると、

家屋の固定資産税(年)
賃貸併用住宅・・・約180,000円
店舗併用住宅・・・約270,000円

となり、年間約9万円の差が生じることになります。
最も短い軽減期間3年間でも、9万円×3年間=270,000円もの違いがあります。

 


また、土地の固定資産税にも差が生じてきます。


 土地   固定資産税

 


こうして見ると、税制面からは「店舗併用住宅」よりも「賃貸併用住宅」が有利だと言えます。

ただ計画地が駅や公共施設に近く、人が多く集まる場所であれば
建物の一部を店舗やテナントとして利用する方が、より高い家賃収入が見込める場合もあります。

店舗併用住宅を計画するにあたっては、建てる前にテナントが決まっていることは少なく、
基本的には店舗部分をスケルトン(内装仕上げの無い状態)で計画します。

一般的には建築中にテナントの募集をかけて、建物の完成後に出店テナント側にて内装工事を行います。
ですから賃貸住宅とは違って、当初の建設費を抑えることが出来ます。

それに、出店するテナント側も内装工事にそれ相応の投資をおこなうので、
テナントが流行れば長期に渡って安定した家賃収入が見込めます。

 

 

「店舗併用住宅」と「賃貸併用住宅」

今回は松井が自らの経験に基づいて、その違いを取り上げました。

それぞれにメリット、デメリットはありますので、立地条件や建築費、返済計画などを考慮した上で、
皆さまのご相談に応じています。
 


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3階建RC住宅なら、固定資産税の軽減措置を受けられるかも?

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営業の松井です。

夏休みの真っ最中です。
ちいさな子どもさんがいるご家庭では、週末のお父さんの休みを待ちかねているのでは?
我が家も同じですが、先週はあいにくの台風。
それでも騒ぐ子どもたちに負けて、雨が降る中プールに連れて行くはめとなりました。

 

今回は、“固定資産税の新築住宅に対する軽減”について。

この軽減の要件の中に“3階以上の中高層耐火住宅”という文言があり、
先日、鉄筋コンクリートで3階建てを建築されたお客様から
「我が家は“3階以上の中高層耐火住宅”に該当するのでしょうか?」
との質問を受けました。

 


 “固定資産税の新築住宅に対する軽減”を受けるための要件をまとめてみました。

固定資産税 新築住宅軽減 要件


お客様からのご質問は、上の表中の“3階以上の中高層耐火住宅”の扱いについてです。

「鉄筋コンクリート住宅=耐火住宅」といったイメージがあるので、パッと見て間違いそうですが、
建築基準法の用語には、耐火住宅はありません。

建築基準法の規定にあるのは、「耐火建築物」や「準耐火建築物」。
これとはどうも内容が違うようなのです。


建築基準法では、建物が密集する都市部の防災や不燃化を進めるために定められた防火地域や準防火地域内
の建物は、「耐火建築物」や「準耐火建築物」としなければなりません。

「耐火建築物」や「準耐火建築物」は、構造躯体を耐火構造(鉄筋コンクリート造ですね)や準耐火構造とした上で、
延焼のおそれのある部分(※)の開口部に防火戸等を設けなければなりません。

防火戸①


防火戸② 

※延焼のおそれのある部分
    隣接する建築物等が火災になった場合に、延焼する可能性の高い部分のことで、
    隣地境界線又は前面道路中心線から、1階は3m以下、2階以上の場合は5m以下
    の距離にある部分のことをいいます。


防火地域や準防火地域以外の地域で、延焼のおそれのある部分に防火サッシ等を設けていない
鉄筋コンクリート住宅は耐火建築物や準耐火建築物ではないのです。

それならば、耐火建築物や準耐火建築物でない3階建以上の鉄筋コンクリート住宅は、
この新築住宅に対する固定資産税の軽減措置は受けられないのでしょうか?

 

 

そこでいまさらですが、ネットで調べてみたり、あちらこちらの固定資産税課へ問い合わせしました。
電話ではうまく伝わらず、要領を得ないケースもあって直接市役所にも行ってきました。

 


簡単に答えを得られる、そう思いきや・・・


阪神間の5市の固定資産税課に聞いてみましたが、返ってくる答えは同じではなかったのです。

I市では、登記簿上の構造種別で判断しますとの回答。
「鉄筋コンクリート造」「3階建て」の記載なら自動的に軽減されるという回答でした。
N市でも、同じ回答でした。

一方、T市では、建築確認許可書の第四面に記載されている【耐火建築物】の欄で確認するとのこと。
A市でも同様の回答です。

 

「ん?・・・どれが正解なの?」

 

どうも、市によって解釈が違うようです。
まあ、電話や窓口で問い合わせただけなので、実際は同じかもしれませんが・・・


でもこうなると、徹底的に調べてみたくなるもの。
そこで、外に出かけたついでに大阪のある市の固定資産税課に行ってみました。

すると、こんな資料をくれたのです。

 

中高層新築住宅の耐火構造等の確認について


中高層耐火建築物新築住宅に対する固定資産税軽減申立書


担当者に聞くと、よく問い合わせがあるようです。

文面を見ると、建築基準法の耐火建築物(準耐火建築物)と地方税法の中高層耐火建築物とは、やはり異なるようです。

地方税法上の耐火建築物には、『外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火設備を有する』ことは、
求められていないことが分かりました。

また所有者に向けた「中高層新築住宅の耐火構造等の確認について」(お願い)の文中には、

「開口部に防火設備を有していないために建築基準法上『その他』(耐火建築物(準耐火建築物)以外)
に該当したのかは、本市では判断ができません。」

と記載されています。要件を満たすか否かは「建築士さんや工務店に確認して下さい」ともあります。


先のRC造3階建てを建築されたお客様からの質問、
「我が家は“3階以上の中高層耐火住宅”に該当するのでしょうか?」の回答は、

「当社の鉄筋コンクリート造3階建てなら、全て該当するようです。
 ただし、市によって今一度確認したほうがよさそうです。」

となりました。

 

参考までに、軽減額にどれだけ違いが出るのか一例をあげてみます。


RC3F建て 固定資産税軽減額 比較


 “3階以上の中高層耐火住宅”とそれ以外では約20万円違いがでます。

今回、またひとつ鉄筋コンクリート住宅の優位性を認識したのでした。

 

 


※関連記事はこちらから→住宅営業マンがそっと教える「RC住宅の固定資産税」
            
コンクリート住宅 よくある質問 ~ 固定資産税って高い?
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新築住宅には固定資産税の軽減措置があります!

おかげさまで創業50年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。

 

こんにちは。
営業の吉川です。


新築住宅には固定資産税の軽減措置があります!①三和建設のコンクリート住宅_blog 鉄筋コンクリートの家 宝塚


今回は住宅を新築された後、かかってくる固定資産税のお話です。

賃貸住宅にお住まいの方が、念願のマイホームを手に入れる際に
とても気になるのが税金だと思います。

「この家だと、固定資産税はどれくらいになりますか?」
ご提案の際によく受ける質問です。

住宅を取得したときには、不動産取得税、登録免許税、消費税、印紙税、
さらに贈与を受けたならば贈与税が課税されます。

なかでも住宅を取得した翌年からは毎年支払わないとならないのが、固定資産税と都市計画税。
建物を所有する限りこの税金を支払っていかなければなりません。


しかし・・・


新築住宅の場合には、新築後の一定期間、固定資産税額については減額措置があります。

平成27年度の建物の減額措置をまとめてみました。


新築住宅には固定資産税の軽減措置があります!②三和建設のコンクリート住宅_blog 鉄筋コンクリートの家 宝塚


適用の対象となるにはいくつか条件がありますが、ほとんどの住宅は大丈夫だと思います。

① 専用住宅や併用住宅であること。
  ※併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。
   → いわゆる店舗や事務所を併用した住宅もOKです。
             ただし住宅部分が過半を占めないとなりません。

② 床面積要件・・・50㎡(一戸建以外の貸家住宅にあっては40㎡)以上280㎡以下
   → 戸建て住宅で延べ床面積が15坪以下と85坪以上は対象となりません。


上の表で確認いただきたいのが、「一般住宅」と「長期優良住宅」の違い。
「長期優良住宅」なら、「一般住宅」よりも適用期間が2年間延長されます。

これって、結構なメリットですよ。
延べ床30数坪の木造住宅であれば、2年間で10数万円は得する勘定になります。
鉄筋コンクリート住宅ならそれ以上になります。


三和建設は、鉄筋コンクリート住宅も木造住宅も、長期優良住宅仕様が基本。
断熱性能や耐久性能を高めた仕様だからこそ、優遇措置が得られるのです。


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