我が家はどうなる?・・・いよいよ開始・ガス自由化

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

みなさんこんにちは
RCギャラリースタッフの松田です。


鉄筋コンクリートモデルハウス『RCギャラリー西宮』界隈の桜は見頃


ここ数日で日中の気温もグングンと上がり、モデルハウス界隈の桜は見頃を迎えています。
上着が要らないくらの陽気が続いていますが、残念ながら週末は雨が続き、気温も少し下がるようです。

この時期の長雨は「菜種梅雨」と呼びます。
「満開の桜の下で入学式」と思いきや、雨で桜が散ってしまう場合があるのは、これが原因だそうです。


調べていると、日本は梅雨の時期が年に4回あるそうです。

菜種(なたね)梅雨    3月下旬~ 4月上旬 
梅雨(ばいう)前線    6月初旬~ 7月初旬 
秋雨(あきさめ)前線   8月下旬~10月初旬 
山茶花(さざんか)梅雨 11月下旬~12月初旬 

新生活を始められる方も多い4月。
季節の変わり目に加え、雨に濡れて風邪など引かないよう十分にお気をつけくださいませ。


本日は取り上げるのは、今年4月1日より始まった 『 ガスの自由化 』 についてです。


昨年の4月には『電力の自由化』が始まり、大きな話題となりましたが、
実際に電力会社を変更した方は、今のところなんとわずか6%程度だそうです。

皆さんが電力会社を変更しなかった理由として、以下の3つがあげられます。

「どこの会社がお得なのかわからない」
「変更手続きが面倒」
「工事が面倒」

それでは、今回の『 ガスの自由化 』はどうなるのでしょうか?


関西では、今のところ大阪ガスさんと関西電力さんの2社から選択できるようになっています。
(以下 関西電力=「関電」、大阪ガス=「大ガス」)


電気の自由化に較べて、今回はなぜ参入企業が少ないのでしょうか?

理由としては、ガスを所有し供給するには巨大な設備が必要な為、新規参入できる企業が限られているからです。


関電は、以前より工場向けのガス販売や火力発電の燃料として世界各国からLNG(液化天然ガス)を輸入し、
貯蔵しておく巨大な施設を所有しています。

関西電力HPより
(関西電力HPより)


昨年のLNG(液化天然ガス)の調達量は、意外にも大ガスよりも多いそうです。
(関西電力:872トン万、大阪ガス:780トン万)

こうしたスケールメリットを活かして、ガスの料金プランを展開しています。
使用量や時間帯にもよりますが、電気とガスのセット料金を較べてみると、
電気料金はほぼ同じでも、ガス料金は関電の方が安くなっていました。

賛否はあるものの、高浜原発が再稼動すれば、この料金差は更に開くのではないか?
とも言われているようです。

ガス温水床暖房やガス温水浴室暖房乾燥機などがあり、標準家庭よりもガスをたくさんご使用するご家庭の場合は
大ガスのほうが安くなる場合もあり、ご家庭によって異なります。


「自分の家の場合はどうなのかな?」

そこで、関電のシミュレーションシステムを利用して計算してみました。

関西電力HP「関電ガスシミュレーション」より①


関西電力HP「関電ガスシミュレーション」より②


関西電力HP「関電ガスシミュレーション」より④


関西電力HP「関電ガスシミュレーション」より③
 
関電ガスシミュレーションHPより)


その結果、私の家では関電に乗り換えると年間3,404円安くなりました。
結構メリットがあり、驚きました。

こちらはあくまでシミュレーションなので、実際に乗り換えないと
明確な料金差は分かりませんが、目安にはなります。ご参考まで。


その一方で大ガスは4月から「住ミカタプラス」というサービスを開始しました。

ガス、エアコン、水回りのトラブルがあった場合、15時までに連絡すれば、出張費無料(通常は2000円)で駆けつけて、
その場で修理できる事なら無料で処置をしてくれるというサービスです。

通常月額料金216円のところ、現在は無料となっており、
追加料金を支払うとレンジフードのお掃除など、ハウスクリーニングも対応しているそうです。


ガス会社の変更は、工事も解約手続きも必要ありません。
検針票さえあれば、電話やインターネットで簡単に変更できるようです。
この機会にみなさんも積極的にプランの見直しをされてはいかがでしょうか?
 

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放っておけば厄介なことになるかも・・・相続登記は済んでいますか?

おかげさまで創業52年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

桜


まもなく4月。新生活が始まる季節です。
お子様がご入学や新学期を迎えられ、忙しくなる親御様いらっしゃるのではないでしょうか?

この春から新社会人になる方は、今は期待と不安が入り混じっていることでしょう。
三和建設では、一足早く3月初めに新入社員が入社しました。
フレッシュな彼らを見ていると、私も新鮮な気持ちになります。
いろいろあると思うけど、これから一緒に頑張りましょう!

 


さて、今回はRCギャラリースタッフの吉川が、
不動産の相続登記についてご紹介します。


相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合、
その不動産の登記名義を相続人へ名義変更することを言います。

実務上でよくあるのは、亡くなった親の不動産を子が売却しようとした場合、
登記名義が親のままであれば、まず子へ相続登記をおこなってからでないと売却できないケースです。
(専門的な手続きが必要になりますので相続登記は司法書士へ依頼することをオススメします。)

この相続登記ですが、例えばご主人が先立たれて奥様に相続される場合は
スムーズに手続きが終わるケースがほとんどです。

 

家系図

上のケースでは、妻、子二人が相続人となりました。
この場合は3人で遺産分割協議をおこない相続登記をおこないます。
今回の法定相続割合は、妻1/2、子1/4ずつです。

 


ところが、何らかの理由で夫が亡くなってからも相続手続きをおこなわず
子の一人が亡くなっているケースとなると、孫も相続対象になります。


家系図例

上のケースでは相続人である子の一人が亡くなったことから、その子供3人が相続人となりました。
この場合の遺産相続協議は孫3人を含む合計5人でおこなうことになります。
今回の法定相続割合は、妻1/2、子1/4、孫1/12ずつです。

 

親族構成は少し異なりますが、先日私が担当した案件も同じようなケースでした。
ただ年月が経つと、兄弟であっても疎遠になっていたり、
ましてや甥っ子や姪っ子になると何年も連絡していないケースもあって、
遺産分割協議はかなりの時間と労力(=費用)がかかることにもなりかねません。


遺産分割協議は、各人の持ち分割合を取り決めるものです。
ケースにもよりますが、対象の不動産を分割することができない場合は、
その不動産の売却益を分配することが多いはずです。
もちろん、それぞれの主張も出てきますし、相続人がその方と被相続人と疎遠であった場合などは、
遺産分割協議が円滑にいかないケースも出てきます。

こうした親族間のトラブルを防ぐには遺言状を残されることも一つです。

20年も前に亡くなった親名義の土地を売りに出そうと、最近になって相続手続きを始めた当事者の方からは
「早いうちにやっとけばよかった」そんな声もお聞きしました。
相続登記は早いうちに済ませておくことをおススメします。

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2020年には義務化になる? 新しいエコ住宅“ZEH(ゼッチ)”

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

本日は7月7日ということで、七夕です。


天の川


七夕といえば、織姫と彦星のお話を思い浮かべる方が大半だと思いますが、
由来は日本ではなく、中国から来ているのを小学生時代に授業で聞いたのを思い出しました。


日本での七夕といえばその昔、『七夕』は『棚機(たなばた)』と呼ばれていて
“乙女が着物を織って棚に供えて神様を迎え、秋の豊作を祈り人々の穢れを祓う”
禊の行事だったそうです。

時代は流れ、この行事はお盆を迎える為に、7月7日に行なうものとなり、
漢字も現在使われている『七夕』に変わりました。

市街地の住宅街では晴れていてもなかなか星は見えにくいですが、
今夜は子供の頃を思い出して天の川を探してみようと思います。

 

 


さて本日は、西宮展示場スタッフの松田がお届けします。

前回は“長期優良住宅”について書きました。(→こちら
今回は最近話題の“ZEH(ゼッチ)”についてご紹介します。


「省エネ」

もはや最新の住宅にとって欠かせないキーワードになっています。
特に東日本大震災以降は、電力需要が高まる夏が近づくと「節電」と併せてこの言葉をよく耳にします。
資源エネルギー庁の2011年実績調べによると、
日本国内における住宅・建築物部門のエネルギー消費量は全体の33.8%に達しています。
しかしながら日本の住宅の「省エネルギー化」は、先進国の中では遅れていると言われます。

日本の住宅の省エネ基準の変遷を見ると、

1980年(昭和55年) 『旧省エネルギー基準』
1992年(平成4年)   『新省エネルギー基準』
1999年(平成11年) 『次世代省エネルギー基準』
2013年(平成25年) 『改正省エネルギー基準』

と、時代と共に改正によって段階的に強化されてきました。

省エネルギー基準 時代と共に改正によって段階的に強化
 しかしながら、これらの省エネ基準はあくまで基準であって義務ではなく、
住宅の断熱・高気密化には相応の費用もかかるため十分に普及しているとは言えません。

そんな中で登場したのが、ZEH(ゼッチ)なのです。

国は、2014年(平成26年)4月の閣議で、エネルギー政策の基本的な方向性を示すエネルギー基本計画(第四次計画)を決定し、
「住宅については、2020年までに標準的な新築住宅で、2030年までに新築住宅の平均でZEHの実現を目指す」
と明記したのです。

4年後の東京五輪が開催される2020年には、「ZEH(ゼッチ)」が新築住宅の標準になるのです。
新築住宅を取得するなら、「ZEH(ゼッチ)」が当たり前になる時代がすぐにやってきます。

それではZEH(ゼッチ)とはいったいどういった住宅なのでしょうか?


ZEH(ゼッチ)は「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称です。

これまでの省エネに加えて、太陽光発電などによって創られる「創エネルギー」を導入することで、
自宅で消費するエネルギー量と自宅で創るエネルギー量が同じか上回る住宅
(一次エネルギー消費量がネット(正味)で概ねゼロとなる住宅)のことを指します。


エネルギーをまったく使わないということではなく、消費しているエネルギー量と創出されたエネルギー量が、
差し引きで0、または0以下のマイナスになる住宅です。


消費しているエネルギー量と創出されたエネルギー量 差し引きで0、または0以下のマイナスになる住宅


ということで、ZEHには高気密、高断熱といった優れた省エネルギー性能に加えて、
創エネシステム(太陽光、風力発電、エネファームなど)の設置が必要になります。


また現段階ではZEHを建てると補助金が出ます。
(↓クリックで拡大します。)


SII 一般社団法人 環境共創イニシアチブ 平成28年度 ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業 交付規程 より
SII 一般社団法人 環境共創イニシアチブ 平成28年度 ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業 交付規程 より

 

標準的なZEHなら125万円、蓄電システムは最大50万円の補助金を受けることができます。
補助金を受ける為には、設計や施工を行なう会社が「ZEHビルダー登録」をしている必要があります。

もちろん私たち三和建設も、平成28年度「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業(ZEH)」
ZEHビルダーに登録されています。


初期投資としては、やはり一般の住宅よりコストアップにはなりますが、
補助金で補填できる今はチャンスかもしれません。

建物の性能を上げることは、外気温にも左右されない安定した室温の住空間となり、
高齢者のいるご家庭では、健康面でも安心できるはずです。
義務化になる前に、是非ご検討いただければと思います。

 

 

本日は松田がお伝えしました。
「時代と共に変化する住宅」
良い住まいをお客様に提供するため、常にアンテナを張って学ぶことが必要だと感じています。

 

 


 RCギャラリーイベントのお知らせ

  
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いまさら聞けない “長期優良住宅”のメリットは?

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。

 

晴れ間が覗いたかと思えば、また雨・・・
九州から来た梅雨前線が近畿地方を通過しています。

「梅雨(つゆ)」
ふと、その語源が気になって調べてみました。

その昔、中国では黴の生えやすいこの時期の雨を黴雨(ばいう)と呼んでいたそうです。
日本で使う際、『黴』という字は語感が悪いので、
当て字で季節に合う『梅』が採用されて『梅雨』となったそうです。

また『つゆ』という呼び方は、梅が熟し潰れる時期の『潰ゆ』や、
単純に『露』からきているとも言われています。


“梅の雨”
語感はきれいですが、とにかく早く明けてほしいものです。

 

 

さて本日は、西宮展示場スタッフの松田がお届けします。

 

 

みなさん、“長期優良住宅”をご存知ですか?

新しくマイホームの購入を検討されている方なら、
「聞いたことがある」方がほとんどだと思います。


『住宅を長期にわたって使用することにより、住宅の解体や除却に伴う廃棄物の排出を抑制し、
環境への負荷を低減するとともに、建替えに係る費用の削減によって国民の住宅に対する負担を軽減し、
より豊かで、より優しい暮らしへの転換を図ることを目的』
とした「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されたのは平成21年6月でした。

統計によると、日本では築25年~30年で建て替えられる家が多いのが現状です。
これは先進諸外国と比べてとても短いのです。


減失住宅の平均築後年数の 国際比較



早いサイクルで住宅が解体されたり建て替えられたりするのは、限りある資源の有効活用にはなりませんし
地球温暖化の要因となる二酸化炭素(CO2)排出量の増加にも繋がります。

実際に日本の二酸化炭素排出量の内、家庭部門は全体の約15%といわれます。
国策として日本の住宅寿命を延ばすことは、地球環境を守ることにもなるため、
国は“長期優良住宅”の普及を促進したのです。

 

それでは具体的にはどのような住宅なのでしょうか?

 


①長期優良住宅の認定基準(概要)国土交通省HPより抜粋


②長期優良住宅の認定基準(概要)国土交通省HPより抜粋
国土交通省HPより抜粋 
URL:http://www.mlit.go.jp/common/001126876.pdf


 “長期優良住宅”には、大きく分けて9つの基準が定められています。


単に耐震性能や断熱性能が高いだけの住宅ではなく、
新築時はもちろん将来的な維持管理がしやすく、
“長期的に良い状態を保つことができる住宅”であることが求められます。


長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査依頼書


“長期優良住宅“”の認定を受けるためには、建築主事におこなう建築確認申請とは
別の申請が必要で、手間も時間も余分にかかります。

 

 

“長期優良住宅”の認定を取得すると、さまざまなメリットがあります。

長期優良住宅表

 

三和建設では原則全棟を“長期優良住宅”仕様としていますが、
兵庫県の新築住宅における長期優良住宅の割合は、28.9%(2014年4~9月 国土交通省調べ)で、
まだ半数にも達していません。


今回は“長期優良住宅”について取り上げてみました。

三和建設社内では「当たり前」となっている“長期優良住宅”ですが、
最近ではまた新しい言葉を聞くことが増えています。

“ZEH(ゼッチ)”

ZEHは、Net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー)の略です。
住まいの断熱性や省エネ性能を上げ、加えて太陽光発電などでエネルギーを創ることによって、
空調や給湯、照明や換気といった年間の一次消費エネルギー量の収支を
プラスマイナス「ゼロ」にする住宅を指します。

政府は2020年までに、ネットゼロエネルギーハウスを新築住宅の標準仕様にしたいと考えています。

次回はそのZEHについて、ご紹介します。

 


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4年連続で1位は「西宮北口」…2016関西住みたい街ランキング

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「降ったり・・・やんだり・・・」

この時期、屋外での作業が多い建設現場を取り仕切る現場監督たちは
雨で工期が遅れないかとヤキモキする毎日が続いています。

そんな梅雨の最中、近くのコーヒーショップが主催するミニコンサートで
美しい音色に酔いしれてきました。


ハンマーダルシマー


見慣れないこの楽器は「ハンマーダルシマー」といいます。

 

台形の木の箱に約70本の鉄の弦が張ってあり、木のバチ(ハンマー)で弦を叩いて音を出す楽器です。
楽器が生まれた歴史はとても古く、約10世紀には中東辺りで演奏されていたようです。
ダルシマーが時を経て、進化したものが今のピアノであり、「ピアノの先祖」とも言われます。

その音色はというと・・・

うまく表現できませんが、ハープのような、琴のような・・・
まわりを見渡すと、みなさんうっとりと耳を傾けておられました。

「癒しの打弦楽器」

ほんとうに素敵な音色なので、みなさんも機会があればぜひ。

 

 

本日はスタッフの沖田がお届けします。

 

 

少し前になりますが・・・


2016年3月、不動産・住宅情報サイトの「SUUMO(スーモ)」を運営している
株式会社リクルート住まいカンパニーが、関西圏に住んでいる人を対象に実施した
「2016年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング 関西版」が発表されています。


住みたい街(駅)のベスト10は以下のとおり。


住みたい街(駅)ベスト10


1位は「西宮北口駅」。なんと4年連続で1位を獲得しています。

 


西宮北口駅は私たちのモデルハウスRCギャラリー西宮からは徒歩20分


「西宮北口駅」は私たちのモデルハウス「RCギャラリー西宮」からは徒歩20分といったところです。
5位には「RCギャラリー西宮」スタッフも通勤で利用する「夙川駅」がランクインしました。


RCギャラリー西宮 西宮北口駅徒歩約20分 夙川駅徒歩15分


今年5月にRCギャラリー西宮モデルがオープンしてから、私はどちらの駅もよく利用していますが、
阪神間の中心にあって、阪急沿線独特の落ち着きがみなさんに人気なのだと思います。

西宮北口駅は、宝塚と今津を結ぶ阪急今津線と、大阪梅田と神戸三宮を結ぶ阪急神戸本線が
交差するターミナル駅で、梅田や三宮へ約20分でアクセスできる利便性や、
駅の北西エリアに広がる高級住宅街のイメージもあって、
大阪方面から住み替える方も多いようです。

また「西宮北口」といえば、なんといっても駅近の大型ショッピングモール「西宮ガーデンズ」です。
百貨店やレストラン街、ブランドショップ、映画館もあって、平日でも大勢の買い物客で賑わっています。

 

 

上記は駅毎のランキングでしたが、行政市区名毎のランキングを見ると・・・


行政市区名毎のランキング トップは4年連続となる西宮市


こちらもトップは4年連続となる西宮市です。

西宮市は「文教住宅都市」を目指した街づくりが続けられていて、
ランキング上位の「西宮北口」と「夙川」のある街なのです。

西宮市から西方面には隣接する「芦屋市」、「神戸市東灘区」、「神戸市灘区」、「神戸市中央区」と
続きますが、いずれも上位にランクインしていて人気の高さがうかがえます。


「住みたい街1位の西宮市」
皆さんが想い描く「西宮」のイメージを守り続けるために
住宅建築に関わる私たちの役割は大きいと感じています。


※RCギャラリー西宮 モデルハウスのご案内は こちら から
 
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ビルの屋外広告看板には規制があります

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

みなさん、こんにちは。
RCギャラリー西宮スタッフの松井です。

現在、大阪市内でRC造4階建てテナントビルの計画を進めています。
設計担当者が、7月中頃の着工に向けてオーナーと打合せを繰り返しながら、
詳細設計をまとめているところです。

計画地はオフィスや飲食店が並ぶ街中の角地にあり、良く目立つ好立地なので
外壁部分には屋外広告看板を設置出来るように計画を進めています。

テナントビルにとっては、家賃もさることながら屋外広告看板も収入源となりますので、
結構重要な部分だと思います。

 

 

私が以前に担当させていただいた池田市の国道沿い交差点角に位置するテナントビルでは、
現在はこんな感じになっています。


当社施工テナントビル池田市
 

角地の建物の外壁はとにかく目立つので、広告看板を設置するには好都合なのですが、
好き勝手に設置出来るわけではなく、管轄行政機関ごとにルールが制定されています。


大阪市では、良好な景観の形成、風致の維持及び公衆に対する危害防止の観点から、
「大阪市屋外広告物条例」が設けてあって、屋外広告物の表示や広告物を掲出する物件の
設置・維持について、規制や指導が行われています。

ですから大阪市内で屋外広告看板を掲げるには、一部の適用除外広告物を除いて
あらかじめ大阪市長の許可を受けなくてはなりません。


屋外広告物のしおり

 

今回は、建物の壁面を利用して広告掲示する計画ですが、
取り付け位置やその面積が規制対象となります。


建物壁面利用して 広告掲示


表示面積は、『取付ける壁面全体の3分の1以内』という制約があります。
また建物の壁面からはみ出たり、窓を覆うような看板はNGです。


「目立つなら何でもいい」

せっかく当社に任せていただいたテナントビルですから、
そんなことにはならないように美観上にも留意して計画を進めてまいります。

 
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建物解体後の「滅失登記」費用をタダにする方法

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こちらのブログでも取り上げていますが、
新しいRC西宮モデルハウスは急ピッチで工事が進んでいます。

その一方で、閉館した宝塚展示場では本格的に解体工事が始まっています。


オープンキッチンが好評だったダイニングキッチンまわりは・・・


RCの家宝塚展示場 ダイニングキッチン


RCの家宝塚展示場 ダイニングキッチン(解体中)


隣の子供室との間仕切り壁が取り除かれました。
 2つの部屋を合わせると、35帖の広さになります。

撤去した間仕切り壁はコンクリートではなく軽量鉄骨下地です。
一般住宅の場合でも、こうした間仕切り壁は将来の改修工事で撤去できるので
ライフスタイルや家族構成の変化に柔軟に対応することができるのです。


それにしても・・・

やっぱりちょっと寂しいですね・・・



本日は宝塚展示場の解体工事にちなんで、建物の解体につきものの、
「滅失登記」について、展示場スタッフの松井がお伝えします。

「滅失登記」は、建て替え工事をおこなうなどで既存の建物を取り壊す際に必要となる登記行為です。

一般的には新築された建物を登記する「表示登記」と合わせて、土地家屋調査士に依頼して行いますが、
銀行融資を受けられる場合などは、建物を取り壊した直後に「滅失登記」を行わなければならないケースもあります。

その場合、土地家屋調査士は「表示登記」と「滅失登記」それぞれで二度法務局に出向くことになり、
まとめて申請するよりも費用がかさむことがあります。


しかし・・・

「滅失登記」費用をタダにする方法があるのです。

法務局に出向くなど、なんだか難しそうな申請ですが、
実は資格のない私たちでも意外とカンタンに申請できるのです。

「表示登記」は、現地確認や図面作成などあって、素人にはなかなか難しいと思いますが、
「滅失登記」は申請書類も簡単に作れますし、2回程度法務局に足を運べば難なく登記できます。
書類作成と法務局へ出向く時間と労力があれば、数万円の費用が節約できます。


↓クリックで拡大します。
滅失登記申請書-1


滅失登記申請書-2


滅失登記には特に申請手数料などはかかりません。
かかるのは建物登記簿謄本の取得費用や、交通費ですね。


土地家屋調査士さんは「営業妨害だ!」と、眉をしかめるかもしれませんが、
実際に2世帯でお住まいになった年配のお母様が「私、自分でやります!」と、
ご自身で無事に登記を済ませたケースもありました。


マイカー購入時の車庫証明取得なども同様のケースですね。
よく知らずに、お金を払って当たり前のように人に依頼していることでも、
自分でやってみると案外簡単にできたりするものです。

 


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近頃増えています!収益マンションもお任せください

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

こんにちは。
宝塚展示場スタッフの松井です。

宝塚展示場はRC造の建物を主に担当していることもあって、
最近では収益物件(マンション)についてのお問い合わせもよくいただきます。

一から建物を計画したり、優良な中古物件をお探しのケースなど
ご相談の内容はさまざまですが、私が担当するのは新築案件が主となります。

新築なら、土地からお探しの場合と所有している敷地でのご計画があります。

どちらにしても、まずは計画地にいったいどんな規模の建物が建築可能かを調べることから始まります。
今回は私が経験したケースを題材に、その調査について要点を書いてみます。


法規制調査(宝塚市ホームページ) 
(宝塚市ホームページより)


収益物件に限らず建築を計画する際には、敷地が所在する行政で敷地に関する法規制を調べます。

① どのような大きさの建物が建てられるか?・・・用途地域、建蔽率、容積率、外壁後退など
② どのような高さの建物が建てられるか? ・・・高度地区、斜線規制、日影規制など
③ その他建設費に影響を及ぼす規制    ・・・防火地域、準防火地域、接道状況、宅造規制区域、文化財、
                          上下水道引込状況など

 

他にも開発事業に関する条例などの確認も必要となります。


開発ガイドライン

 


また集合住宅(マンション)を建てる際には、「自動車駐車場附置条例」の確認をおこないます。


宝塚市自動車駐車場附置条例

 

駐車場の設置台数は市町村によって様々です。

計画する1戸当りの面積に応じて、設置義務台数が決められており、
行政によっては駅からの距離などに応じて緩和規定を設けていたり、
近隣での確保で敷地内の台数を軽減できることもあります。

賃貸マンションの場合は、駐車台数義務の規定が全体計画のネックになることもあります。
大阪府のとある市は特に厳しくて、一戸あたり1台確保が義務付けされていて、
計画自体が成り立たないこともありました。


ご相談をいただくと、上記のような法規制や現地確認(工事が可能か否か)、
計画地周辺の家賃相場などを調べます。

その上で階数や戸数、各戸面積を踏まえたボリュームプランを作成し、
建設費と諸費用、想定家賃を鑑みて収支計画を進めます。


概略の検討であれば、調査期間を含めて1週間程度でおこなっています。
収益物件のご相談も、ご遠慮なく声を掛けていただければと存じます。

 


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住宅ローン無しでも減税措置はあります!・・・投資減税型の特別控除

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皆さん、こんにちは。
宝塚展示場の松井です。

私の家のまわりには、たくさんのおいしいパン屋さんがあります。
たくさんの種類のあるパンの中で、私の一番のお気に入りは「明太子フランス」
持ち帰って、少しトーストしていただくのですが、お店毎にそれぞれ特徴があり食べ飽きません。
最近は休みになるとあちこちのお店を廻って、明太子フランスの食べ比べにはまっています。

 


今回の内容は時節柄、確定申告について。

サラリーマンで家を新築された方のほとんどが、この時期初めて経験するであろう確定申告。

先日も、昨年鉄筋コンクリート住宅をお引渡ししたお客様からご質問をいただきました。
今回は「投資減税型の特別控除」を受けるにあたって必要な添付書類の準備をお手伝いしました。


『投資減税型の特別控除』


長らくこの仕事をしていますが、私にとっても稀なケースです。

多くの方はマイホームを購入する際には、住宅ローンを利用されます。
このような方は、一定期間にわたってローン残高に応じた金額が所得税から差し引かれる(還付される)
「住宅ローン控除」の対象となります。

ご依頼のあったお客様は、今回住宅ローンを利用されずに自己資金のみで家を建てられました。
当然「住宅ローン控除」の対象にはならないのですが、その代わりに
「投資減税型の特別控除(認定住宅新築等特別税額控除)」が利用できます。


投資減税型の特別控除(認定住宅新築等特別税額控除)


申告に必要な添付書類は「住宅ローン控除」とほぼ同じです。

ということで、いつものようにご自宅にお邪魔してきました。
実は必要書類のほとんどは、当社の引渡し書類群の中にあるのです。

 

今回必要な添付書類は、


①控除額の計算明細書・・・これは国税庁のホームページからダウンロード出来ます。


控除額の計算明細書


②登記事項証明書 
引渡し後に登記をおこなった司法書士さんから送られてくる書類(登記識別情報)
と一緒に同封されているものを利用します。


③請負契約書の写し
当方に控えがありますので、コピーを持参しました。


④長期優良住宅認定通知書
当方からの引渡し書類の中にあるので、コピーしました。


⑤住宅用家屋証明書
証明書の入手は表示登記をおこなう土地家屋調査士さんですが、
その後は権利登記をおこなう司法書士さんに引き継がれます。
権利登記作業終了後は、建築主の元に書類一式(登記識別情報)として送られてきます。


⑥住民票
これはご自身で市役所に出向いていただいてもいいのですが、
登記の際にも必要な書類となります。
この場合、登記作業終了後に司法書士さんから戻ってきます。


以上となります。
ほとんどがすでにお手元にありましたので、当日全ての書類が揃いました。

 

毎年、確定申告のこの時期になると、お客様からご質問(書類の在り処)をいただいています。

引き渡しの際に、前もってお伝えすべきかな?とも思うのですが、
年始めのお引渡しとなると、1年以上先の話にもなるので、その都度対応することにしています。

今回のケースもそうですが、お引渡しを終えてからもお客様から気軽に声をかけていただけるような、
そんな存在でありたいと思っています。

 


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始まります!電力小売り自由化・・・『eo電気』なら安くなる!?

おかげさまで創業51年。私たちは兵庫・宝塚の鉄筋コンクリート技術者集団です。
 

先日のブログでは、関西電力さんの「はぴeみる電」をご紹介しました。

こまめに電気の使用量を確認することは、意識を高める上で
ダイエット中によく体重計に乗ることと同じ効果があると思います。


今回あらためて「はぴeみる電」のサイトを見ていると、
「ご契約メニュー変更シミュレーション」のバナーがありました。

押してみると、


関西電力はぴeみる電


現在契約している電気料金メニュー以外のに切り替えた場合の金額が表示されました。

我が家の場合、オール電化住宅なので現在の契約メニューは「はぴeタイム」となっています。
また全電化住宅割引の「はぴeプラン」(※平成27年4月1日以降は新規加入を停止)
も適用になっているので、現在の契約メニューが最適との結果になりました。

 

「なるほどね」


と納得していると、シミュレーション結果の下に気になる文章を見つけました。

eo電気


我が家のインターネットは「ケイ・オプティコム」の「eo光」を使用しています。
「ケイ・オプティコム」は関西電力の系列会社です。

そういえば、電力小売り自由化で新しく登録された電力会社の中に、「ケイ・オプティコム」もありました。

 

eo電気 電気代シュミレーション①

サイトを見ると、タイトルには「電力自由化にはeo光を選ぼう」の文字。
「これなら」と、期待が膨らみましたが・・・


eo電気 電気代シュミレーション②


こちらの画面では、入力する電気料金メニューの選択枝が「従量電灯A」「従量電灯B」の二つしか表示されず、
オール電化住宅向けの「はぴeタイム」は設定されていません。

我が家のようなオール電化住宅は、やはり乗り換えてもメリットが出にくいのでしょうか?

 


やむなく、我が家のシミュレーションはあきらめて、
ガス併用住宅と仮定して、一般住宅で多い「従量電灯A」で試算してみました。

入力したのは我が家の一年間の電気代です。

eo電気 電気代シュミレーション③


各月の電気代を入力して、「試算結果を見る」を押すと・・・

eo電気 電気代シュミレーション④


なんと、同じ電気使用量ならば年間約4000円安くなる結果となりました。
乗り換えるだけで年間4000円安くなるのなら、ちょっと考えますよね。


しかし・・・
よくよく見ると、これは「スタート割」なる当初一年間のキャンペーン料金とのこと。
一年目以降は年間14.1万円になり、現在の13.8万よりも逆に約3000円増えてしまうことに。
これでは、乗り換える意味がありません。


統計を見ると、2014年度の4人世帯での月平均電気料金は12,152円だそうです。
ということは、一年間の電気代は145,824円となります。

4月から始まる電力小売りの全面自由化によって、これから様々な料金プランが登場してきます。
今から自分の家の月々の電気使用量や電気代、契約内容を把握しておくことで、
もっとも「お得」な契約プランを選ぶ時に役立つはずです。


※前回の記事はこちらから→始まります!電力小売り自由化・・・その前にタダで電気代を下げる方法
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